É importante ter o imóvel regularizado perante a PMSP por causa do registro; venda; financiamento; herança; seguro e etc.
Registro:
Sem sua devida regularização - habite-se -, o imóvel não pode ser averbado no Registro Geral de Imóveis, ou seja, não existe juridicamente
Venda:
Não é possível vender o imóvel legalmente sem tê-lo regularizado. Isso pode ainda afugentar interessados e desvalorizar o imóvel
Financiamento:
Entidades que trabalham com financiamentos imobiliários não liberam empréstimos sem a apresentação do habite-se
Herança:
Imóveis sem habite-se não podem ser herdados, doados ou ainda participar de quaisquer tipos de negociação
Seguro:
Seguradoras não fecham seguros residenciais sem os devidos alvarás. Caso o dono do imóvel omita as irregularidades, o serviço pode ser cancelado, e os danos, não são reparados.
Sem sua devida regularização - habite-se -, o imóvel não pode ser averbado no Registro Geral de Imóveis, ou seja, não existe juridicamente
Venda:
Não é possível vender o imóvel legalmente sem tê-lo regularizado. Isso pode ainda afugentar interessados e desvalorizar o imóvel
Financiamento:
Entidades que trabalham com financiamentos imobiliários não liberam empréstimos sem a apresentação do habite-se
Herança:
Imóveis sem habite-se não podem ser herdados, doados ou ainda participar de quaisquer tipos de negociação
Seguro:
Seguradoras não fecham seguros residenciais sem os devidos alvarás. Caso o dono do imóvel omita as irregularidades, o serviço pode ser cancelado, e os danos, não são reparados.
Veja que a Lei de Regulamentação de Imóveis tem como objetivo regularizar edificações que passaram a infringir as regras de uso e ocupação do solo porque a legislação não acompanhou a dinâmica de crescimento da cidade.
Uma vez regularizada
a edificação ou o uso instalado, o proprietário pode registrar o seu imóvel
legalizado e o funcionamento da atividade comercial. Para a Prefeitura, é
importante que haja essa regularização para que a cidade esteja preparada para
essa nova ordem que está sendo estabelecida.
A regularização das edificações
irregulares foi aprovada em março de 2003, com a publicação da lei 13.558/2003
alterada pela Lei nº. 13.876/2004 e Decreto nº. 45.324/2004. Tem como objetivo
legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da Lei de
Zoneamento e do Código de Obras e Edificações. As situações mais comuns de
irregularidade são infrações em relação aos recuos e ao uso do imóvel, desde
que permitidos na zona em que estiver localizado. Exemplos disso são corredores
laterais que têm medidas menores que as mínimas permitidas pelo Código de Obras
e Edificações ou comércios que foram instalados sem autorização ou conhecimento
da Prefeitura do Município de São Paulo. Somente serão regularizadas
construções concluídas até 13 de setembro de 2002, data de aprovação do Plano
Diretor Estratégico, por este motivo é necessária apresentação do IPTU (Imposto
Predial Territorial Urbano) do ano de 2002.
A
VANTAGEM DA REGULARIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
A regularização tira o imóvel da
clandestinidade. Se o imóvel estiver irregular, pode sofrer ação da
fiscalização a qualquer momento e ser multado pela infração que está cometendo
ou ainda ter o seu negócio fechado. Uma vez regularizada a edificação ou o uso
do imóvel, o proprietário pode registrar sua casa, ter legalizado o
funcionamento da atividade comercial, ter acesso a financiamentos para reformar
o imóvel ou comercializá-lo, caso contrário não será possível realizar estas
atividades.
O
PEDIDO DE REGULARIZAÇÃO
Deve-se preencher, sem rasuras, o
requerimento que pode ser retirado na Internet (www.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao),
nas Subprefeituras ou na SEHAB. Recolher as taxas de expediente e de
regularização (cobrada por metro quadrado a ser regularizado) e protocolar o
pedido na Subprefeitura ou na SEHAB, dependendo do caso o ISS será enviado para
cobrança posteriormente.
O proprietário do imóvel ou o
profissional com procuração do proprietário (está pode ser de próprio punho)
deverá protocolar o pedido na Subprefeitura correspondente no bairro, ao qual
reside (para imóveis com menos de 500 m² da área construída e os usos R1 –
residência unifamiliar, R2-01 – residência agrupada, R2-03 – casas superpostas
com qualquer área) ou na Secretaria da Habitação (imóveis com mais de 500 m² de
área construída).
Nas subprefeituras devem ser
requeridos os pedidos para:
- imóveis com área construída total
igual ou inferior a 1.500 m² e que abriguem as categorias de uso C1, C2 (comércio
varejista local), S1, S2 (serviços locais), E1, E2 (instituições locais) e I1
(indústrias não incômodas);
- que abriguem as categorias de uso
R1 (residência unifamiliar), R2-01 (casas geminadas), R2-03 (casas sobrepostas)
e R, com qualquer área construída;
- localizadas em Zonas Especiais de
Interesse Social (ZEIS) e que não se enquadrem nas disposições do § 1º do
artigo 1º do Decreto nº 44.667, de 2004;
- imóveis destinados à residência
unifamiliar, localizadas em ZEIS.
Na SEHAB devem ser requeridos os
seguintes pedidos:
- imóveis com área construída total
superior a 1.500 m² e abriguem as categorias de uso C2, S2, E2 (comércio,
serviço e instituições);
- localizadas em Zonas Especiais de
Interesse Social (ZEIS) e que se enquadrem na definição contida no § 1º do
artigo 1º do Decreto nº 44.667, de 26 de abril de 2004, independentemente da
área construída e da destinação (exceto as residências unifamiliares);
- imóveis sujeitos ao recolhimento
de outorga onerosa, independentemente de sua destinação.
- que abriguem as categorias de uso
R2.02 (edificações residenciais verticais), R3 (conjuntos residenciais -
condomínios, vilas), C3 (comércio atacadista), S3 (serviços especiais -
garagens de ônibus ou frota de táxi, armazéns, grandes depósitos), E3
(instituições especiais - hospitais, escolas) , E4 (usos especiais -
cemitérios, heliponto), I2 e I3 (indústria diversificada), independentemente da
área construída;
- destinadas aos clubes sociais e
recreativos enquadrados em Z8-AV8 e Z8-AV9;
- imóveis destinados aos postos de
abastecimento e lavagem de veículos.
DOCUMENTOS
E AS TAXAS
Há diferentes exigências de
documentos e valores de taxas dependendo do tamanho da edificação a ser
regularizada.
- Edificações com até 150 m²
de área total construída
Se a área construída já constar no
cadastro do IPTU, a regularização será automática, não sendo necessário fazer o
pedido de regularização. Caso o proprietário queira ou tenha que requerer a
regularização, o processo é simplificado. Ele terá que apresentar os seguintes
documentos:
Documentos:
Documentos:
·
Requerimento de regularização, que poderá ser obtido na
SEHAB, nas Subprefeituras ou no site da Prefeitura;
·
Cópia do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ano
2002, do imóvel;
·
Duas (2) vias de planta simplificada, demarcando a área
construída a ser regularizada e a existente regular se houver;
·
Cópia de documento que comprove a propriedade ou a posse do
imóvel. Por exemplo:
·
Escritura, compromisso ou promessa de compra, venda ou
cessão, recibo de pagamento total ou parcial de aquisição, entre outros, desde
que comprovada a origem do lote através do Registro de Imóveis;
Taxas:
- Imóveis de uso residencial ou residência com outro
uso com até 150 m2 estão isentos de taxa de expediente para
protocolar o pedido de 0,4174 UFM.
- Imóveis de usos diversos do residencial pagam:
- Taxa de expediente – 0,4174 UFM
- Taxa de regularização – 0,2786 UFM/ m² a ser
regularizado
- ISS sobre a área a ser regularizada – 0,57 UFM /
m².
O carnê será enviado posteriormente
para o endereço incluído no requerimento ou por Notificação-Recibo. O pagamento
pode ser dividido em até cinco vezes com parcelas de, no mínimo 1,669 UFM.
- Edificações com 500 m² ou
mais de área total construída
Documentos:
·
Requerimento de regularização, que poderá ser obtido na
SEHAB, nas Subprefeituras e pela Internet;
·
Cópia do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, ano
2002) do imóvel;
·
Comprovante de pagamento das seguintes taxas:
·
Preço de expediente (0,4174 UFM);
·
Taxa específica para regularização relativa a área a ser
regularizada no valor de 0,2786 UFM / m².
·
Cópia de documento que comprove a propriedade ou a posse do
Imóvel. Por exemplo: escritura, compromisso ou promessa de compra, venda ou cessão,
recibo de pagamento total ou parcial de aquisição, entre outros, desde que
comprovada a origem do lote através do Registro de Imóveis;
·
Peças gráficas – plantas e cortes da edificação, em 2
(duas) vias. Elas devem ser fiéis à situação existente. Devem ser identificadas
as partes a regularizar e as partes existentes já regulares quando houver. Observação:
As peças gráficas devem ser assinadas por profissional habilitado.
·
Cópia de documento que comprove a regularidade da construção
existente se houver, expedido até 15 de abril de 2003.
·
Demais anuências e aprovações.
Taxas:
- Taxa de expediente – 0,4174 UFM
- Taxa de regularização – 0,2786 UFM por metro
quadrado a ser regularizado
- ISS sobre a área a regularizar – 0,57 UFM / m². O
carnê será enviado posteriormente para o endereço incluído no requerimento ou
por Notificação – Recibo. O pagamento pode ser dividido em até cinco (5)
parcelas de, no mínimo R$ 50,00
- Outorga onerosa sobre a área excedente à permitida
pela legislação de uso e ocupação do solo quanto ao coeficiente de
aproveitamento máximo. O calculo depende da localização e metragem da
edificação.
RESTRIÇÕES:
Não será permitida a regularização
de edificações sem as mínimas condições de habitabilidade e segurança de uso,
como condições de estabilidade, higiene, salubridade, permeabilidade,
acessibilidade, segurança de uso das edificações e respeito ao direito da
vizinhança.
Usos que não sejam permitidos pela
legislação de uso e ocupação de solo em vigor. Ou seja, se o imóvel estiver
localizado em zona estritamente residencial não poderá ser regularizado caso
seja destinado a comércio ou a serviço. Edificações que invadam logradouros
(praças, ruas) ou que estejam em terrenos públicos.
Instalações de Central Telefônica,
Distribuição de Sinais de TV – DISTV (a cabo), Torre de Comunicações, Estações
de Telecomunicações, Torres de Telecomunicações, Antenas de Telecomunicações,
Equipamentos de Telecomunicações, inclusive Equipamentos de Radiofrequência
(0Khz a 300 Ghz – zero quilohertz a trezentos gigahertz), Estações de Rádio
Celular, Mini-Estações de Rádio Celular e Microcélulas de Rádio Celular, que
são objeto de legislação específica.
AS PRINCIPAIS DÚVIDAS
DOS MUNÍCIPES NA HORA DE REGULARIZAR O IMÓVEL:
- É preciso planta para regularizar o imóvel?
Sim, em todos os casos são
necessárias duas vias. Nos desenhos é preciso identificar a parte a regularizar
e aparte existente já regular, quando houver. Para edificações com até 150 m² a
planta pode ser simplificada, sem a exigência da assinatura de um profissional
habilitado.Para edificações com mais de 150 m² e menos de 500 m² são
necessárias plantas baixas e cortes, sem a exigência da assinatura de um
profissional habilitado.
Para edificações com 500 m² ou mais
é necessário que as plantas sejam assinadas por profissional habilitado
(engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações – dentro das atribuições de
cada um).
- Como deve ser a planta? Em que escala deve estar?
A planta simplificada é um desenho
da edificação em que o imóvel é visto de cima e deve conter as dimensões das
paredes, com sinalização de portas e janelas. Na planta também deve haver a
localização do terreno em relação a quadra e um quadro legenda. As áreas a
serem regularizadas precisam estar demarcadas. A escala deve ser de 1:100
(lê-se um para cem, ou seja, cada um centímetro no desenho equivale a 1 metro
real).
- É preciso pagar despachante?
Não é necessário contratar
despachante. O próprio munícipe pode preencher os requerimentos e levar plantas
e documentos até a Subprefeitura ou a SEHAB. No caso de construções com área
total construída igual ou maior que 500 m², as plantas precisam ser assinadas
por profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico de
edificações, dentro das competências de cada profissional.
- O que fazer se não tiver todos os documentos necessários?
Esses documentos poderão ser
apresentados num segundo momento, atendendo a um comunicado da Prefeitura. No
entanto, isso significa atraso na análise do pedido.
- Quem deve pagar a outorga onerosa?
Pagam outorga onerosa as
construções com mais de 500 m² que tenham infringido o coeficiente de
aproveitamento permitido na zona de uso em que o imóvel está localizado.
- Quanto custa a outorga onerosa?
O cálculo será feito caso a caso,
levando em conta a área excedente e sua localização.
- Em quais situações há isenção de outorga onerosa?
A outorga onerosa para
regularização de edificação não incidirá nas seguintes situações:
Em conjuntos habitacionais de
interesse social;
Em imóveis em comodato, cessão ou
permissão de uso, destinados ao uso institucional sem fins lucrativos das
categorias E1.2, E1.4, E1.5,, S1.4, E2.2, E2.4, E2.5 e S2.4, executando os que
tenham sido dados em locação por meio de instrumento escrito ou não.
E1 - Instituições de âmbito local;
- E1.2 – Lazer e cultura; - E1.4 – Assistência social; - E1.5 – Culto; E2 –
Instituições diversificadas; - E2.2 – Lazer e cultura; - E2.4 – Assistência
social; - E2.5 – Culto; S1 – Serviços de âmbito local; - S1.4 – Serviços sócio
culturais; S2 – Serviços diversificados; - S2.4 – Serviços sócio culturais.
- Como calcular o ISS sobre a área total ou sobre a área a ser
regularizada?
O ISS será calculado sobre a área a
ser regularizada ou sobre área total. A taxa será de 9,997 UFM por metro m²,
desde que não esteja em processo de caducidade (mais de 10 anos de construção
comprovada através de Certificado de isenção emitido por Rendas Federais). O
boleto para pagamento do ISS será encaminhado posteriormente ao endereço
incluído no requerimento ou NR (Notificação Recibo). O pagamento do ISS poderá
ser parcelado.
- Quais edificações estão isentas de pagar a taxa de serviço?
Edificações residenciais e as com
uso misto, nos termos da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, desde que
permitido na zona de uso, com área construída total de até 150 m², localizadas
em terrenos com lançamento fiscal para o exercício de 2002 já desdobrado e no
qual conste essa área construída. A regularização é automática, independente da
solicitação ou de protocolamento do requerimento.
- Para onde vai o dinheiro arrecadado com a regularização?
Os valores arrecadados com a
outorga onerosa serão transferidos para o Fundo Municipal de Habitação - FMH
para a execução de programas habitacionais, como urbanização de favelas.
- O que é considerado área construída?
Considera-se área construída locais
onde houver piso com cobertura. Por exemplo, um corredor lateral com piso só
será considerado área construída se estiver coberto. Caso contrário não é
considerado área construída.
- Como saber se o imóvel está irregular?
Uma das maneiras é verificar o
campo COD* da guia de IPTU. Se constarem os códigos 31,32 ou 33 significa que
existem algumas irregularidades. Outra alternativa é procurar informações na
Subprefeitura.
- Como saber se o imóvel está em área de tombamento ou de mananciais?
Há duas formas: consultar o setor
de cadastro da Subprefeitura em que o imóvel está localizado ou o Departamento
de Cadastro Setorial (CASE) na Secretaria da Habitação e Desenvolvimento
Urbano.
Imóvel em área de
risco pode ser regularizado? Como saber se a casa está nessa situação?
Se a casa estiver sem condições de
segurança não pode ser regularizada.Para saber se o imóvel está em local
seguro, entre em contato com o Núcleo de Defesa Civil ou setor de cadastro na
Subprefeitura em que o imóvel estiver localizado.
- O que pode ser regularizado?
Serão regularizada, edificação com
área construídas superior ao permitido ou infração de recuos, taxa de ocupação
ou coeficiente de aproveitamento.
- É possível regularizar um comércio que está irregular?
Sim, desde que o uso (comércio,
serviço, instituições) seja permitido na zona em que o imóvel está localizado.
Para saber qual é a categoria de
uso do imóvel, consulte o decreto 41.910/02.
- O que acontece se a regularização não for pedida agora?
O proprietário que estiver com o
imóvel irregular está sujeito a multas e punições previstas no Código de Obras
e Edificações.
- É possível regularizar um apartamento se o prédio não concordar?
Sim, desde que o pedido não envolva
mudança de fachada ou áreas comuns.
- É possível pedir regularização em condomínio sem a concordância dos
vizinhos?
Sim, desde que o pedido de
regularização não envolva aumento de área e fique restrita a sua área
privativa. Caso contrário, o proprietário deve obter a anuência do condomínio.
- O que acontece com quem pediu a regularização em 1994 e ainda não
recebeu resposta?
Os proprietários que tenham
processos em andamento podem juntar ao processo um pedido para que o processo
seja analisado com os parâmetros da nova lei nº (13.558/03). Uma vez pedida a
análise do pedido antigo à luz da nova lei, o proprietário pode pagar novamente
as taxas de expediente e regularização e o processo volta a ser analisado na
primeira instância. Se ele não pagar novamente as taxas, o processo prossegue
na instância em que estiver, ou seja, será reenquadrado na nova lei.
Edificações em loteamentos irregulares podem ser beneficiadas pela lei?
As edificações em lotes
pertencentes a loteamentos implantados irregularmente, até 30 de abril de 2000,
e com processo em andamento no RESOLO, da Secretaria de Habitação e
Desenvolvimento Urbano – SEHAB, poderão ser regularizadas após a emissão do
Auto de Regularização do Loteamento.
- O que é Contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo
entre uma pessoa que está pagando um bem e outra que vende este bem por meio de
uma combinação verbal ou mesmo um contrato particular. Mas é um acordo de alto
risco, que depende de extrema confiança entre as partes pois o contrato
permanece em nome do vendedor.
- Quais os documentos necessários para formalizar a Escritura no registro
de imóveis?
Obra regularizada:
Escritura antiga; Cópia do contrato
de compra e venda do imóvel; Iptu atual (2007); Planta do Imóvel aprovada pela
prefeitura; Auto de Regularização do imóvel; CPF e RG de todos os envolvido na
transação; Certidão de casamento de todos os envolvidos na transação
Taxas:
Pagar ISS (9,997 UFM por metro m²),
Taxas do Cartório de acordo com o valor venal da obra; O Cartório da região
registra a escritura e encaminha para o Cartório de Registro de imóveis.
- Se a obra é irregular e possui os recuos?
Se a obra é irregular, possui os
recuos: frontal, lateral e de fundos, a taxa de ocupação ate 50% e coeficiente
de aproveitamento até 1.0 esta poderá ser regularizada pela Lei Anistia
8.382/76.
Taxas de expediente de serviço da
prefeitura (27.826 UFM/m²); Taxa do ISS (3,975 UFM/ m²); Honorários do
engenheiro responsável pelo projeto.
- Se a obra é irregular e não possui recuos?
Se a obra é irregular, não possuir
os recuos: frontal, lateral e de fundos, conforme o código de obras, mas
comprovava a área atual através do IPTU de 2002, está poderá ser regularizada
através da Lei 8.382/76, alterada pela Lei 9.843/82, combinada pela Lei
13.876/04 e decreto 45.324/04;
Taxas de expediente de serviço da
prefeitura (27.826 UFM/m²); Taxa do iss (3,975 UFMm²); Honorários do
profissional habilitado responsável pelo projeto.
- O que é auto de regularidade?
Documento expedido pela prefeitura
desde que a obra esteja em conformidade com o projeto.
Como se faz a averbação de uma edificação?
Averbação é o ato de registrar no
livro de notas a situação atual do lote em questão, para isto é necessário
comparecer ao cartório de imóveis com a planta aprovada e alvará de
regularidade onde será efetivada, este registro também será micro-filmado e
encaminhado para Brasília, para que houver algum sinistro estas informações
sejam resgatadas.
- Se a metragem do meu lote estiver
diferente do que consta na matrícula?
Quando os técnicos (engenheiros ou
arquitetos) após analisam e constatam que o lote em questão é maior que o
exibido na matrícula como, por exemplo, em planta são exibidos 125.00m², mas na
matrícula constam 250,00m², então o técnico comunica o munícipe interessado,
para que seja feita à unificação das áreas em questão, se existirem área
construída, que a mesma também seja computada para efeito de cálculo de ISS
entre outras taxas. Os confrontantes do lado direito, esquerdo e dos fundos,
devem ser mostrados na planta, os munícipes interessados devem assinar as peças
gráficas. Também será exigido memorial descritivo de desdobro de lote.
REGULARIZAÇÃO FORA DO PERÍODO DA LEI DE ANISTIA LEIS COMBINADAS
São leis de anistias antigas que
permitem que o munícipe possa regularizar seu imóvel a qualquer tempo desde que
obedeçam as condições mínimas de habitabilidade. O imóvel também pode ser
regularizado a qualquer tempo desde que obedeça ao Código de obras e
edificações (LEI 8.372/1976), deve-se calcular taxa de ocupação, coeficiente de
aproveitamento, entre outros procedimentos.
Vide abaixo é o Título utilizado no
carimbo de peças gráficas na Prefeitura municipal de São Paulo.
REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÃO
Lei 8.382/76 alterada pela Lei 9.843/85
combinada pela Lei 13.876/04 e decreto 45.324/04
IMPOSTO
SOBRE SERVIÇO DE QUALQUER NATUREZA – ISS
Com base na lei complementar nº
116, de 31 de julho de 2003, o ISS é um imposto como o próprio nome já
esclarece majora todos os serviços praticados por pessoas físicas ou jurídicas,
no caso de sua cobrança como taxa na regularização se refere ao trabalho
executado pelo profissional. Quando executado por empresas devidamente
registradas, este imposto é recolhido na fonte, caso contrário é cobrado no
momento do habite-se da obra. Quando executado por profissional liberal
(pedreiro), este é quem tem o dever de recolher o mesmo, mas é comum o
proprietário executar a obra com ajuda de parentes ou pedreiros que não são
cadastrados como autônomos, então cabe ao proprietário recolher esta taxa na
conclusão do Habite-se.
COMPROVAÇÃO
DA ÁREA JUNTO A PREFEITURA:
Quando temos uma área maior que
cadastrada no IPTU ou a inexistência de uma área cadastrada podemos,
comprová-la através de um serviço de fotografias e imagens aéreas, também conhecido
com aerofotogrametria, prestado por uma empresa que seja cadastrada junto a
PMSP O serviço consiste em uma foto aérea detalhada da área em questão e um
laudo técnico. Para a execução de serviço é necessário o agendamento por
telefone informando o nome de todas as ruas que circundam o lote da construção
em questão.
Após o agendamento é necessário
comparecer na empresa para pagamento da taxa, este serviço é cobrado por m² e
posteriormente deve-se comparecer para a retirada da documentação. A PMSP possui
um software chamado GEOMAP, onde é possível um mapeamento fotográfico do
município de São Paulo, mas este sistema tem como deficiência a falta de
definição das imagens, o que impossibilita a identificação da metragem
construída, pois o mesmo não obedece a uma escala, logo este recurso só é
aceito na aprovação de projetos de regularização se a área não for área
construída assobradada. Quando é necessária uma comprovação de área para
desdobro fiscal (IPTU) pela situação fática, ou seja, situação atual, o proprietário
que tiver uma área menor, mas no IPTU tiver uma área maior será necessário
apenas um croqui.
ALVARÁ
DE LICENÇA PARA CONSTRUÇÃO DE OBRA NOVA:
Quando o munícipe não comprova a
área construída, este deve entrar com o processo de obra nova, embora a
construção já esteja construída, o fator negativo desta ação é a majoração das
taxas de ISS, porque na anistia o ISS é reduzido em mais de 50%, podendo chegar
até 100%, mas é necessário obedecer ao código de obras com relação a iluminação
e ventilação, recuos frontais, laterais e de fundo para obter a aprovação do
projeto e conseqüentemente o habite-se.
TRAMITAÇÃO DO PROCESSO DENTRO DAS REPARTIÇÕES PÚBLICAS (SUBPREFEITURAS) DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO:
Mediante a minha experiência profissional,
foi desenvolvida esta seqüência de tramitação dos processos. Serão apresentados
os principais aspectos envolvidos na aprovação de projetos, dentro ou fora da
do período da Lei de Anistia, desde as verificações preliminares, passando
pelas mais comuns interferências existentes sobre o imóvel, incluindo as
principais interfaces com outros setores da Prefeitura envolvidos no
licenciamento. Também indicaremos as restrições e índices urbanísticos que
devem ser atendidos no projeto.
AUTUAÇÃO:
Após revisão preliminar da
documentação pelo profissional habilitado ou pelo próprio munícipe, deve-se
protocolar o processo na praça de atendimento da Subprefeitura, onde o processo
é autuado, seguido da emissão, nessa ocasião, de boleto bancário com as taxas
derivadas deste processo. Após o pagamento destas taxas, o munícipe receberá um
número de processo para que através do mesmo, seja feito o acompanhado da
tramitação do processo pessoalmente ou através da internet.
CADASTRO:
Este setor é responsável pelas informações referentes a
lotes e quadras. É verificado se a
numeração do contribuinte está correta, se o loteamento está regularizado e
também será verificado se o numero da edificação está correta. Após esta
análise será emitida uma quadra fiscal que acompanhará o projeto em sua
tramitação.
ANÁLISE
TÉCNICA:
Antes de falarmos sobre analise
técnica vale a pena ressaltar que está será a área mais crítica da tramitação
do processo, pelos seguintes fatores:
-Existem poucos profissionais para
análise, na subprefeitura onde realizamos a pesquisa encontramos somente dois
engenheiros, um arquiteto e um estagiário de engenharia civil.
-Os processos não seguem uma ordem
de chegada para serem analisados, por esse motivo há muitas reclamações por
parte dos munícipes que se queixam na demora da aprovação dos processos, sejam
eles de anistia, licença de funcionamento, visto em planta, habite-se, etc.
-Interferência do setor de
fiscalização que irá verificar se o imóvel possui algum tipo de multa, exemplo:
limpeza de terreno, calçada, etc.
O Roteiro de analise técnica é um
documento que verifica se as diretrizes da lei foram obedecidas, cada item
desse roteiro possui um código correspondente a cada infração, que no final da
analise é anotado no final do formulário, o qual é passado para o expediente
que emite o comunique-se (documento expedido após a analise técnica onde é
mostrado ao munícipe o que deve ser corrigido em um prazo determinado de 60 dias
para processos de anistia e 30 dias para outros tipos processos).
EXPEDIENTE:
Este setor é responsável pela
interface prefeitura e munícipe, além de:
·
Orientar o munícipe sobre a situação de tramitação, ou
seja, qual a fase atual do processo; Auxiliar na melhor interpretação da
análise realizada pelos técnicos;
·
Ser responsável por processos que estão em custódia (sem
amparo legal para a situação em que se encontra até que seja encontrada uma
solução determinada pela Lei);
·
Atender ao público através dos técnicos que analisaram os
processos, este serviço é realizado em dia determinado conforme cada
subprefeitura, o munícipe ou seu procurador deve comparecer munido do número do
processo ou da carta de comunique-se;
·
Expedir os seguintes documentos: comunique-se, despacho de
deferimento, que ocorre quando o comunique-se é atendido em sua integra, dando
origem ao auto de regularização (habite-se), despacho de indeferimento, que
ocorre quando comunique-se não é atendido no tempo hábil, então o munícipe tem a
opção de entrar com o pedido de reconsideração de despacho, pagando uma taxa
pelo pedido de 18,546 UFM (nos casos de processos em anistia será aceito apenas
uma reconsideração, despacho de apostilamento, recurso utilizado pela
prefeitura, caso seja detectado alguma incorreção no processo após seu
deferimento).
SUPERVISÃO:
Este setor é ocupado somente por
funcionários de carreira, engenheiros ou arquitetos, que tenha experiência no
setor de aprovação. É responsável pela assinatura final da proposta de deferimento
e posteriormente pelo deferimento e emissão do alvará de regulamentação
(Habite-se).
COORDENAÇÃO:
Responsável por todos os setores,
sendo ocupado por um funcionário de confiança (em cargo comissionado),
encaminha o processo após a entrega do alvará de regularidade ao munícipe para
o arquivo geral do município. Dentre outras funções de sua competência,
esclarece dúvidas freqüentes de qualquer setor subordinado a CPDU -
Coordenadoria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
AUTOR DO POST: EDIVALDO PAULINO DE MORAIS.
POSTADO EM: 06/12/2011
você sabe dizer se a prefeitura tem um prazo pra emitir essa regularização???
ResponderExcluirDei entrada na regularização da planta da minha casa em agosto de 2010 e até agora não obtive nenhuma resposta.
Desculpa a demora.!
ExcluirMas dependendo da prefeitura regional pode demorar ate 20 anos. pois cuido de processos que chegarem em minha mãos com 15 anos que estavam lá empilhados, ainda na anistia do Maluf de 94. Outros da anistia ma Marta de 2002. E pasmem até da anistia do Jânio de 86 e cheguei a analisar quando era estagiário na prefeitura em 2004.
A minha foi em 2003, ie levou 11 anos e veio indeferida. ridículo isso.
ResponderExcluirNesse caso tem que entra com reconsideração de despacho, de indeferimento em 30 dias sob o risco de sofrer ação fiscalizatória pelo setor de fiscalização da prefeitura regional.
ExcluirOlá,
ResponderExcluirSou produtora de uma companhia teatral chamada Companhia do Feijão e recebemos uma notificação do Crea para apresentarmos um Certificado de Acessibilidade para nosso teatro que possui capacidade para 99 pessoas. Gostaria de saber se vocês fazem o serviço de obtenção desse certificado, o que precisam para o trabalho, qual o valor e prazo para isso. Aguardo por favor resposta URGENTE
Muito obrigada
Fernanda Rapisarda - 99194-3599
desculpa...
ExcluirA demora mas minha assessora não me passou este post então estou vendo agora vou responder pois não deixo nem um sem resposta não importa o tempo.
a Acessibilidade toma como base a NBR 9050 e envolve a edificação de uma forma geral banheiros rampas pisos etc. minha competência é:
desenvolver o projeto
apresentar aos Órgãos competentes
acompanhar a tramitação deste processo
entregar-lo aprovado a vc para que seja executado
fazer visitas durante sua execução
entrar com o pedido de certificado de conclusão.
caso você não tenha uma equipe que execute te indico.
É possível reformar as casas que estão em processo de desdobro de lote junto à prefeitura. (são duas casas em um único lote; uma só matricula e dois IPTUs.
ResponderExcluircomo faço para desdobrar o iptu, tenho um terreno de 300m2 e neste terreno tem duas casas não regularizadas, somente consta no iptu regularização de 60m2 dos quais vem isento no iptu, acredito ue seja por eu ser aposentado.
ResponderExcluiré possivel desdobrr o iptu para que cada proprietario tenha o seu evitando assim problemas de taxas uturas ou pelo menos até que seja regularizada o restante da residencia?
Se você apresentar uma planta em ate 90 dias após o vencimento da primeira parcela do IPTU 2017 não terá custas, mas a prefeitura ira atualizar seu IPTU pela planta que você apresentou.E dependendo do caso poderá te cobrar IPTU'S retroativos de 5 anos.
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ResponderExcluir"Como saber se o imóvel está irregular?
ResponderExcluirUma das maneiras é verificar o campo COD* da guia de IPTU. Se constarem os códigos 31,32 ou 33 significa que existem algumas irregularidades. Outra alternativa é procurar informações na Subprefeitura."
Não consigo achar essa informação na guia de IPTU. será que foi alterada?
Como saber se o imóvel está irregular?
ExcluirR. através de uma consulta no setor de cadastro da prefeitura regional de seu bairro
Uma das maneiras é verificar o campo COD* da guia de IPTU. Se constarem os códigos 31,32 ou 33 significa que existem algumas irregularidades. Outra alternativa é procurar informações na Subprefeitura."
Não consigo achar essa informação na guia de IPTU. será que foi alterada?
R- como te falei pode ser desta forma também. mas lá no setor de cadastro você terá uma informação mais concreta.
essa informação só e compartilhada com o proprietário do imóvel. então não esqueça de levar documento de propriedade do imóvel. E o IPTU 2017. Algumas prefeitura regionais já estão informando na praça de atendimento.
Boa Noite!!
ResponderExcluirTenho um imovel para regularizar em Itaim Páulista, a casa possui recuos laterais e de fundo, que pela legislação atual e pelo tipo de imovel nem são necessário, o problema é o recuo de frente que o proprietário fez outro andar na casa..O imovel possui uma planta aprovada em uma anistia de 2004 se nao me falha a memoria... porém apos esta aprovação ele construiu o andar de cima.. o imóvel possui C.A e T.O dentro do LUPOS de 2016... para a provação da mesma em que lei devo me basear
use a LEI 9.843/85 COMBINADA COM A LEI 13.558/03 ALTERADA PELA LEI 13.876/04 E DEC. 45.324/04 EM CONSONÂNCIA COM O DEC. 54.202/13
ResponderExcluirEng Edivaldo Paulino, agradeço a atenção desde já, além de ressaltar que seu blog é muito esclarecedor. Sobre a pergunta acima, se possível me responder, no caso o proprietário já possuía a construção com a parte de baixo construída e seu IPTU de 2002 consta 54 m² construídos, (com isenção de pagamento, acredito que pela metragem). Onde eu quero chegar, após isso ele construiu na parte de cima, não sei ao certo se foi antes ou depois de 2002, mas você acha que se eu utilizar os argumentos da lei citada acima eu poderei ter sucesso no processo?? Mais uma pergunta: o procedimentode entrada deste tipo de processo e pela senha web ou processo físico? Agradeço a atenção
ExcluirDesde que cumpra as exigências das leis e uma delas e comprovar a área construída mesmo que seja maior quer a declarada no IPTU desde que comprovada pela foto aérea e laudo técnico que vc consegue através da base aerofotogrametria e projetos.
ResponderExcluirE o processo é físico autuado na prefeitura regional do Itaim paulista.
Se a área for maior que a declarada no IPTU a prefeitura vai cobrar o ISS DA CONSTRUÇÃO E 5 ANOS D3E IPTU RETROATIVOS SE FOR O CASO.
Meu auto de regularização é da lei 11.522-94 regulamentada pelo decreto 34.313-94 (do Maluf). Sabe dizer se neste auto já sai o desdobro do lote ou tenho que solicitar (não lembro se foi solicitado)? A casa não tem escritura ainda e o terreno tem 112,5m² e a lei determina para escriturar 125m². Ah! depois desta regularização já construí uns 20m² como regularizar? Espero a anistia "deste ano" mexo qual base em qual anistia? Outra coisa eu tenho um IPTU que é de 1972 me disseram que com ele consigo escriturar,pois não existia lei na ocasião impondo metragem minima para escritura. Sera que procede.
ResponderExcluirObrigada, Luzia
1- Sabe dizer se neste auto já sai o desdobro do lote?
ExcluirR- LEIA O ALVARÁ E SE HOUVER UMA RESALVA DIZENDO QUE " ESTE ALVARÁ ENGLOBA DESDOBRO DE LOTE" é porque sim. se não hover e poque não.
2- A casa não tem escritura ainda e o terreno tem 112,5m² e a lei determina para escriturar 125m²
R- pra fazer escritura não depende da metragem do lote pra desmembrar sim.
3- Ah! depois desta regularização já construí uns 20m² como regularizar?
Se este 20,00m2 a mais ja estiver lançado no IPTU então vc tem que regularizar ou espera a anistia que deverá sair este ano ou utilize a combinação de leis de antigas anistias e decretos para fazer isto.
4- Outra coisa eu tenho um IPTU que é de 1972 me disseram que com ele consigo escriturar,pois não existia lei na ocasião impondo metragem minima para escritura. Sera que procede.
R- o que vale e escritura antiga com área antiga menor que a área minima de 125,00m2. mas estas informações so posso te da certeza vendo a documentação.
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ExcluirObrigada e desculpe, exclui minhas msg pois digitei metragem errada:
ResponderExcluir1- A regularização saiu deferido okkk. O alvará vou precisar ir até a prefeitura para saber.
2- Sabe se é possível desmembrar com a anistia lote inferior a 125m² para registro.
Em 1975 minha famila comprou uma casa. O Terreno era de 225m² e a imobiliária ficou e regularizar e não regularizou.
Hoje somos 02 moradores tentando regularizar o lote de 113m² conforme IPTU.
Eu tenho IPTU desde 1972.
Obrigada Luzia_Lis.
Olá! só complementando: o auto de regularização veio com base na lei 11.522/94 decreto 34.313/94.
ResponderExcluirSerá que da desdobro e registro. cada terreno desdobrado ficou com 113m² segundo iptu.
Obrigada.
Luzia_lis.
Amigo, tem uma familiar que tem uma casa no terreno da prefeitura (sem regularização nenhuma) e ela quer ter o termo de posse emitido pela prefeitura de São Paulo. Qual seria o procedimento?
ResponderExcluirTKS
infelizmente nestes caso vc tem que criar uma associação comunitária e verificar demais moradores nesta situação igual a desta família e se dirigir a Prefeitura regional de seu Bairro e procurar o setor de Cadastro que irá informar se existe alguma ação de reintegração de posse da prefeitura para esta área e se houver qual a solução encontrada pela prefeitura para os moradores desta área, geralmente eles cadastram essa famílias no cadastro único de habitação do Município. mas é um caminho muito espinhoso. "termo de posse" só com ajuda dos vereadores de sua região. espero tenha ajudado.
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ResponderExcluirUm lote com duas residencias de 120m², uma delas é regular a outra não, para regularizar qual o valor que vou pagar de taxa de expedição, taxa de regularização e iss, e precisarei de um profissional para assinar a planta?
ResponderExcluirOs 120,00m2 é o Terreno ou a área construída??. Se for a área construída hoje o taxa UOS( taxa de expediente) é + ou - R$ 6,80 por m2 incluindo as folhas do processo. E é calculado sob toda a área de 120,00m2. ISS você só pagará se essa metragem não estiver lançado no IPTU a mais de 05 anos. Hoje o ISS é + OU - R$46,00 por m2. precisará de ART e Profissional para assinar a planta - Eng. ou ArQ. e Foto aérea e laudo Técnico para comprovar a existência da construção na ultima anistia de 2002/2004
ResponderExcluirOi Engenheiro por favor tire minha duvidas.
ResponderExcluirTenho um terreno regular com duas casas construidas pedimos o desdobro do iptu para cada um pagar o seu só que agora fui até a sub prefeitura da casa verde para pedir o desdobro dos lotes e regularização das edificações e eles estão criando caso por causa do desdobro do iptu.
poderia me dar uma luz.
Cara Ana.
ResponderExcluirAcredito que se vc protocolou o pedido de Desdobro de lote com um profissional habilitado e experiente neste assunto não era pra está passando por este aperto com o técnico que está analisando seu pedido de desdobro de lote. Pois o Desdobro fiscal não é empecilho para liberação do desdobro de lote. Pois já fiz muitos desdobro de lote aonde o IPTU é um só e especificava no selo da planta ao lado do contribuinte ( ÁREA MAIOR) - Para indicar que logo após o parcelamento do lote eu iria providenciar o parcelamento do IPTU. Pode ser no seu caso o que está impedindo a liberação do desdobro de lotes seja a falta de regularidade das construções. Isto sim impede a aprovação do desdobro de lote. Sugiro que você vá na regional e converse calmamento o o técnico que esta analisando seu processo e peça explicação item por item do comunique-se que ele mandou pra vc.
boa sorte e se não tiver técnico responsável estamos a disposição para auxilia-la.
Eng. Edivaldo
Engenheiro Edivaldo Obrigada pelo sua atenção.
ExcluirEntão na sub da casa verde já fui tirar a informação e lá me falaram que seria mais facil fazer o desdobro de lote se só existisse um IPTU sempre pagamos um IPTU mas por problemas familiares com este meu parente resolvemos ir até o Edificio Andraus e pedir o desdobro de IPTU .
Só que agora na sub eles estão criando caso por que existe dois IPTUS não levaram nem em consideração a matricula que o 8 cartorio de registro de imoveis emitiu com a metragem real do meu terreno. Me falaram que eu tenho que ir até o edificio Andraus pedir a correção da metragem do terreno no IPTU para só depois se eles aprovarem eu dar entrada no desdobro de lote pela internet.
Poxa obrigada pela consideração em responder .
ResponderExcluirProcuro dentro de meu pouco tempo disponível responder os comentários, duvidas, críticas e elogios ao meu simples blog.
ResponderExcluirSempre as Ordens.
boa noite , srs Estou com um imovel , que se encontra na seguinte situação, a área computada no iptu , esta divergente da área atual do imovel.
ResponderExcluirse no registro no cartorio de imoveis a área estiver realmente inferior atual tenho de entrar com o processo de regularização?
se no registro estiver de acordo a área atual , apenas peço a atualização cadastral?
se alguém tiver condições de mi ajudar , agradeço bastante
Qualquer divergência entre a Área Registrada no Cartório de Registro de imóveis e a Área lançada no carnê de IPTU deve ser regularizada através de processo de "CERTIFICADO DE REGULARIZAÇÃO" O EMBASAMENTO É: LEI 16.642/17, REGULAMENTADA PELO DECRETO 57.776/17.COMBINADA COM A LEI 13.558/03 ALTERADA PELA LEI 13.876/04, REGULAMENTADA PELO DECRETO 45.324/04. É necessário que um Engenheiro ou Arquiteto assine o projeto. Em média 180 dias para ser aprovado na prefeitura de São Paulo.
ExcluirBoa tarde. O meu problema é bem parecido com o amigo Gustavo Henrique.
ExcluirSou da Cidade do Rio de Janeiro. Estou dando entrada no licenciamento de uma edificação construída a mais de 30 anos. A medida que está registrada na escritura está divergente da construção, mas não chega a 5% de divergência.
Qual é o melhor procedimento para dar entrada nesse licenciamento sem que haja nenhuma interferência no processo e licenciamento.