O que é o licenciamento de projetos?
Conforme estabelecido pelas Leis Municipais, toda construção ou reforma
na cidade deve ser aprovada pela Prefeitura Municipal de São Paulo. Esse
processo de análise e aprovação chama-se LICENCIAMENTO.
O licenciamento é o procedimento necessário para se obter a autorização,
também chamada de Alvará, que regularizará seu imóvel. Embora a Secretaria
Municipal de Habitação (SEHAB) coordene esse processo, dependendo da obra há a
necessidade de encaminhar seu projeto a outros órgãos. Por exemplo, quando um
terreno possui árvores que deverão ser removidas ou transplantadas, será
necessária a permissão e orientação da Secretaria Municipal do Verde e do Meio
Ambiente.
Cada Projeto exige um tipo de aprovação específica, que depende do local
onde ele será construído, de sua finalidade (residencial ou comercial), entre
outros. Por isso, antes de levar seu pedido de licenciamento à Prefeitura, você
deve fazer uma pesquisa sobre qual tipo de imóvel pode ser construído no
terreno, verificando sempre a legislação vigente.
Observação: Os imóveis são fiscalizados e podem ser multados se houver alguma irregularidade. As obras não
licenciadas podem ser embargadas e as atividades desenvolvidas em imóveis
irregulares podem ser interditadas. A legislação é rigorosa e tem o objetivo de
garantir que todos os imóveis sejam confortáveis e seguros para ser habitados
ou utilizados comercialmente.
O que observar antes de fazer o Projeto para a Prefeitura?
A legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo estabelece
diferentes restrições em função do tipo de atividade a ser desenvolvida e a
zona de uso onde está localizado o imóvel. A maior parte dessas informações
está em uma Ficha Técnica, documento emitido pelo Departamento de
Cadastro Setorial (CASE) da SEHAB.
• Para obter as informações do lote, você deverá comparecer pessoalmente
ao CASE-5, localizado na Rua São Bento, 405, Centro, 23º andar.
Tenha em mãos um documento (IPTU ou Matrícula) com o número de
contribuinte do lote.
O atendimento ao público é feito de Terça a Sexta-Feira, das 13h30 às
16h30.
• Para solicitar a Ficha Técnica você deverá fazer uma solicitação, no site SP Mais Fácil.
Zoneamento:
A cidade está subdivida em Zonas de Uso.
Os mapas e os parâmetros urbanísticos (taxa de ocupação, coeficientes de
aproveitamento), recuos, gabarito e outros estão especificados na Lei de
Uso e
Ocupação do Solo e nos Planos Regionais das Subprefeituras, Lei nº
13.885/2004.
A zona de uso pode ser obtida consultando os mapas e a lei de zoneamento
de cada Subprefeitura, no site da Secretaria de Desenvolvimento Urbano.
Para os imóveis localizados nas zonas mistas, deve-se também saber a
classificação da via (rua, avenida, alameda etc.), pois isso influencia nos
usos permitidos para o local.
Atenção:
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) disponibiliza Serviço de Atendimento ao Público às terças e
quintas-feiras, das 13h às 17h, para consultas referentes ao zoneamento do
município. Essas consultas só podem ser feitas pessoalmente e é necessário ter
em mãos o IPTU do imóvel.
O endereço da SMDU fica no Edifício
Martinelli, Rua São Bento, 405, 17º andar, Centro.
O Uso e Ocupação do Solo
Conhecendo o zoneamento, a classificação das vias e a atividade pretendida,
será necessário verificar quais restrições urbanísticas devem ser respeitadas,
como, por exemplo, as ilustradas abaixo.
Essas informações podem ser consultadas nos Quadros 4 anexados aos
Planos Regionais Estratégicos de cada Subprefeitura existente.
• Coeficiente de aproveitamento: é o quanto pode ser construído
em relação
ao tamanho do terreno. Por exemplo: se o coeficiente de aproveitamento
máximo for 1,00, será permitido construir somente 1 vez a área do lote.
Lembrando que essa conta é feita somente considerando a área
computável.
• Taxa de Ocupação: é a projeção máxima permitida da edificação
no lote.
• Gabarito: é a altura máxima permitida para a edificação.
• Recuo: é a distância mínima que deve existir entre a edificação
e o limite do
lote.
• Área computável: área considerada nos cálculos dos índices.
• Área não computável: área não considerada nos cálculos dos
índices.
Melhoramento Público:
A cidade possui diversos planos de melhoramento público. Eles são como
uma reserva de espaço a fim de garantir alargamentos ou aberturas de
vias e outros espaços de utilidade pública. Para saber se o terreno em questão
possui um melhoramento, é necessário consultar o Departamento de Projetos da
Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana e Obras (PROJ – SIURB).
O atendimento ao público é feito de segunda a sexta-feira, das 10h às
16h. O órgão localiza-se na Praça da República, nº 154, 11º andar, telefone
(11) 3100-1500.
Bem Tombado ou Conservado:
No caso de o imóvel ser tombado ou preservado é necessário obter
previamente a anuência do Condephaat e/ou Conpresp, órgãos estadual e
municipal responsáveis pela preservação dos bens. Se o imóvel estiver
próximo a outro tombado, também é necessário consultar os órgãos acima
mencionados.
Imóvel classificado como Zona Especial de
Preservação Cultural (ZEPEC):
Quando a legislação enquadrar o imóvel ou o bairro como de caráter
histórico ou de excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico destinado
à preservação, a obra pretendida dependerá de anuência da Secretaria Municipal
de Cultura (SMC).
Cone de aproximação de aeroporto:
Caso o imóvel se localize em zona de controle de tráfego aéreo e/ou cone
de
aproximação de aeroportos, deve ser observado o gabarito máximo de
altura.
Quando no projeto a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha
Técnica, deverá ser apresentada anuência prévia do 4º Comando Aéreo (COMAR),
órgão responsável pelas diretrizes relativas às condições de voo.
Polo Gerador de Tráfego:
Dependendo do número de vagas e em função da atividade desenvolvida no
lote, o empreendimento pode ser considerado um Polo Gerador de Tráfego.
Nessa situação, há a necessidade de manifestação da Secretaria Municipal de
Transportes (SMT) e Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) com relação às
exigências para amenizar o impacto no entorno.
Área Especial de Tráfego (AET):
A cidade possui alguns setores classificados como Área Especial de
Tráfego que apresentam saturação da capacidade viária. Nestes locais, os
empreendimentos devem observar os dispositivos especiais fixados pela Lei
15.150/10.
Área de Proteção aos Mananciais (APM):
No caso de o imóvel estar situado dentro de APM, o projeto deve observar
a legislação estadual pertinente, sendo necessário aprová-lo previamente na
Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (CETESB).
Perímetro de Operação Urbana:
Algumas áreas da cidade estão sujeitas a diretrizes especiais que
permitem alteração dos parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação de
parcelamento, uso e ocupação do solo. Para conhecer os parâmetros especiais
desse instrumento urbanístico, Operações Urbanas Faria Lima (Lei 13.769/2004),
Centro (Lei 12.349/1997),
Água Branca (Lei 11.774/1995) ou Água Espraiada (Lei 13.260/2001),
consulte a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU).
O Direito de Construir:
Cada lote da cidade tem um potencial construtivo, também chamado de
coeficiente de aproveitamento. A lei prevê, para cada zona de uso, um
coeficiente mínimo, básico e máximo.
Nas áreas fora de Operações Urbanas, para utilizar o potencial
construtivo entre o básico e o máximo, deverá ser paga uma taxa conhecida por
Outorga Onerosa.
Essa conta é feita com base no coeficiente excedente e na metragem do
edifício.
Além disso, são considerados dois índices, o Fator Social e o Fator de Planejamento.
Cada distrito possui um estoque de potencial construtivo.
Nas áreas dentro de Operações Urbanas, que possuem diretrizes
específicas para a região, o direito de construir acima do coeficiente básico,
limitado ao coeficiente de aproveitamento máximo, é pago por meio de aquisição
de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC).
Além das informações da Ficha Técnica, deve-se também verificar se o
imóvel está localizado em antiga zona industrial ou se abrigou as atividades
listadas no art. 201 da Parte III
da Lei 13.885/04, devendo, nesses casos, ser elaborado um laudo técnico
conclusivo de avaliação de risco relacionado à eventual contaminação do solo, a
ser apresentado à Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente (SVMA).
É necessário também fazer o levantamento arbóreo do imóvel. Se houver a necessidade de qualquer corte ou manejo, um pedido de laudo de avaliação
ambiental e posterior lavratura de Termo de Compromisso Ambiental (TCA) deverão
ser protocolados junto à SVMA.
Elaborando o projeto:
Depois de verificar a legislação e os parâmetros a serem respeitados,
chegou a hora de elaborar o projeto e providenciar os documentos necessários
para o Licenciamento.
É muito importante contratar um profissional (engenheiro civil)
para acompanhar todo o processo e elaborar os desenhos técnicos necessários
para que a construção esteja de acordo com a legislação e com as suas
expectativas.
Como deve ser a apresentação do Projeto para a
Prefeitura?
O projeto deve ser apresentado nos moldes estabelecidos pela Prefeitura
e deve conter, no mínimo, os seguintes elementos:
I - Implantação;
II - Plantas de todos os andares e ático da edificação;
III - Cortes (um transversal e um longitudinal, no mínimo);
IV - Elevações;
V - Detalhes considerados necessários à perfeita compreensão do projeto;
VI - Quadro de áreas detalhado por andar, indicando as áreas computáveis
e não computáveis.
Os documentos necessários:
Os documentos necessários variam de acordo com o tipo de Processo. Você deve
consultar a lista completa dos documentos necessários para cada tipo de
processo, no entanto, há alguns documentos necessários para todos os casos:
• Requerimento padrão;
• Cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos;
• Cópia das duas primeiras folhas da Notificação-Recibo do IPTU;
• Levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional
legalmente habilitado;
• Peças gráficas representando o projeto;
• Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão
municipal.
Autuação e acompanhamento do Processo onde é feito
o licenciamento?
O local onde o licenciamento é feito varia de acordo com o tipo e
tamanho do imóvel.
Em geral, se a obra tiver área total superior a 1.500m², o licenciamento
deve ser feito na SEHAB. Caso contrário, deve ser feito na Subprefeitura com
jurisdição sobre o local da obra. Independentemente da área, alguns usos
competem à SEHAB, como no caso de postos de gasolina, e outros competem às Subprefeituras, como no caso de residências.
Consulte para ver a lista completa de competências das Subprefeituras e
da SEHAB, e conhecer o Decreto 48.379/07.
Os caminhos do processo:
Após o protocolo, os processos são encaminhado à CASE, departamento da
SEHAB responsável por informar dados necessários para a análise por meio da
emissão do Boletim de Dados Técnicos (BDT). Esse boletim orientará os técnicos
responsáveis por analisar o processo sobre quais os documentos, estudos
técnicos, restrições e outras exigências a serem feitas ao interessado.
Se a documentação estiver correta, o projeto é encaminhado para análise
conforme seu tipo e uso:
• Aprov 1: Conjuntos residenciais horizontais e verticais em
condomínios;
• Aprov 2: Edifícios de escritórios e serviços;
• Aprov 3: Edificações industriais e depósitos em geral;
• Aprov 4: Edificações comerciais;
• Aprov 5: Edificações destinadas a escolas, creches, templos, hospitais
e
infraestrutura urbana;
• Aprov G: Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação do Mercado
Popular (HMP).
O que é o ”Comunique-se”?
O Comunique-se é o principal meio de comunicação entre a
Prefeitura e o interessado, seja para solicitar novos documentos, seja para
solicitar correções em documentos já entregues.
O Comunique-se é publicado no Diário Oficial do Município,
disponível no site da Prefeitura, e também pode ser consultado pela
internet.
Para realizar essa consulta é necessário saber o número do processo.
Você pode encontrar este número no protocolo que recebeu quando o processo foi
aberto.
Como acompanhar e consultar o Processo ?
Os processos de licenciamento de uma edificação podem ser vistos pelo
interessado.
Para isso, é necessário realizar o agendamento por e-mail, preencher um
requerimento e comparecer com identificação no setor no qual o processo está
localizado. Todas as consultas são registradas e monitoradas.
O número do processo pode ser obtido no De Olho na Obra, que
mantém os registros de todo o trâmite de licenciamento e está disponível no Portal da Prefeitura na internet. Esse site também informa onde está o Processo. Com isso, o interessado poderá solicitar a consulta no lugar certo. Caso o processo tenha sido arquivado, o desarquivamento pode ser solicitado, mediante justificativa, na Secretaria de Planejamento e
Gestão (SEMPLA), responsável pelo Arquivo Geral. Importante: O
pedido deve ser dirigido ao órgão onde o processo se encontra.
A página (Portal da Prefeitura) oferece duas opções de consulta:
• pelo SQL (sigla para Setor, Quadra e Lote), número que vem impresso
no carnê do IPTU;
• pelo endereço, caso você não tenha o número do SQL.
Após a pesquisa, clique no número do processo correspondente ao imóvel.
O que é o Alvará?
O Alvará é um documento emitido após análise de todos os órgãos
envolvidos. Esse documento é a garantia de que seu projeto está de acordo com a
Lei.
Serviços Online:
Alguns alvarás e certificados já podem ser solicitados através do site São
Paulo Mais Fácil.
Alvará de Autorização para Instalação de Gruas:
O Alvará de Autorização para Instalação de Gruas é um documento que
permite a instalação de uma ou mais gruas na área de execução das obras ou
serviços descritos no Alvará de Execução, ou no processo administrativo
protocolado para a sua obtenção,
pelo período de seis meses. A emissão do Alvará é obrigatória nos casos
em que a grua ultrapassar os limites do terreno (devendo ser observado o
direito de vizinhança.
Alvará de Autorização para Avanço do Tapume Sobre Parte
do Passeio Público:
O Alvará de Autorização para Avanço do Tapume Sobre Parte do Passeio
Público é um documento obrigatório para as obras em que há a necessidade de
instalação de tapume sobre o passeio público ou sobre o leito carroçável da
via. O Alvará é válido por (06) seis meses, com a possibilidade de
renovação mediante pedido (com novo recolhimento da taxa de emissão).
Certificado de Conclusão (Habite-se):
O Certificado de Conclusão é o documento expedido pela Prefeitura que
atesta a conclusão, total ou parcial, de obra ou serviço para a qual tenha sido
obrigatória a prévia obtenção de Alvará de Execução.
Certificado de Conclusão de Demolição:
O Certificado de Conclusão de Demolição é o documento expedido pela
Prefeitura que atesta a conclusão total de demolição. Para sua solicitação, é
necessária a prévia obtenção de Alvará de Execução de Demolição.
Principais tipos de processos:
• Obra Nova: construção de nova edificação em lote totalmente vago ou que terá a demolição
total do existente.
• Reforma: alteração
de edificação existente por supressão ou acréscimo na área construída,
modificação na estrutura, na compartimentação vertical ou na volumetria, com ou
sem mudança de uso.
• Reconstrução: obra destinada à recuperação ou recomposição de uma edificação, motivada
pela ocorrência de incêndio ou objeto de outro sinistro fortuito, mantendo-se as
características anteriores.
• Regularização: licenciamento de edificação que foi construída ou reformada sem aprovação,
mas que atende às disposições da legislação vigente na época de sua construção.
• Pequena Reforma: reforma com ou sem mudança de uso, na qual não haja
supressão ou acréscimo de área, nem alteração do número de unidades
autônomas.
• Mudança de Uso: alteração da atividade de uma edificação
regularmente existente que atenda às disposições do zoneamento, desde que não
haja necessidade de alteração física do imóvel.
• Projeto Modificativo: aprovação de alterações do projeto aprovado, desde
que o alvará de execução da obra encontre-se em vigor, conforme o disposto no
item 3.7.9 da Lei 11.228/92. O projeto modificativo também pode ser solicitado
junto com o alvará de execução da obra.
• Certificado de Conclusão: após a execução da obra e antes de sua ocupação, deve
ser solicitado o Certificado de Conclusão (Habite-se).
Caso contrário, a edificação será
considerada irregular perante a Prefeitura.
Tipos de uso mais comuns:
As categorias de uso são subdivididas em uma série de grupos. A
aprovação de cada imóvel tem de observar um conjunto de regras. Quanto maior o
tamanho ou o incômodo que uma edificação e/ou uso podem causar, maiores são as
exigências da legislação.
A categoria de uso Residencial (R) se subdivide em:
• R1: Uma
casa por lote.
• R2h: Duas
ou mais casas num lote agrupadas horizontalmente (vila ou condomínio de casas).
• R2v: Mais
de duas unidades agrupadas verticalmente (prédios de apartamentos).
A categoria de uso Não Residencial (nR)
se subdivide em:
• nR1 - Usos não residenciais compatíveis: atividades compatíveis
com a vizinhança residencial (exemplos: comércio de abastecimento de
âmbito
local, comércio diversificado, serviços pessoais, serviços
profissionais,
serviços de educação etc.).
• nR2 - Usos não residenciais toleráveis: atividades que não causam impacto nocivo à vizinhança
residencial (exemplos: comércio de alimentação ou associado a diversões, comércio
especializado, oficinas, serviços de saúde, estabelecimentos de ensino seriado,
locais de reunião ou eventos e alguns tipos de indústria).
• nR3 - Usos não residenciais especiais ou
incômodos: atividades de caráter especial por
natureza ou potencialmente geradoras de impacto de vizinhança ou ambiental (exemplos:
usos especiais, empreendimentos geradores de impacto ambiental, empreendimentos
geradores de impacto de vizinhança).
Consulte o Manual de Aprovação de Empreendimentos de Grande
Porte - nR3.
• nR4 - Usos não residenciais ambientalmente
compatíveis com o desenvolvimento sustentável: atividades que podem ser implantadas em áreas de
preservação, conservação ou recuperação ambiental (exemplos: atividades de
pesquisa e educação ambiental, atividades de manejo sustentável, ecoturismo
etc.).
Para saber mais sobre cada categoria de uso consulte o Decreto nº
45.817/05.
Endereço do Setor de Protocolo da SEHAB
Edifício Martinelli (próximo ao Metrô São Bento)
Rua São Bento, nº 405, 8º andar, Centro
Aprov – Plantão de Atendimento
De Segunda a Sexta-Feira no Horário: das 13h30 às 17h30
Edifício Martinelli (próximo ao Metrô São Bento) na Rua São Bento, nº
405,
21º andar, Centro de São Paulo.
Sempre que necessário acesse o site São Paulo Mais Fácil para
encontrar todas as informações que deseja.
Todas as informações acima são estabelecidas por lei e podem sofrer
modificações.
Atualizações das informações deste manual foi feita em 01/07/2012.
Fonte: www.prefeitura.sp.gov.br/spmaisfacil/index.php
Postado por: Edivaldo Paulino de Morais - Data : 20/08/2012.