1- Antes de alugar ou comprar o imóvel, tenha os seguintes cuidados:Obtenha informações sobre o zoneamento da área
onde ele está localizado, importante para construção, reforma, uso (residencial
ou comercial) e verificar se ele está regular ou irregular.
Para isso, você precisa obter o número do contribuinte que consta no IPTU, com
o proprietário ou o corretor. Esse número será fundamental para você conseguir
essas informações.
Veja o exemplo da 1ª folha do IPTU os dados principais
destacados.
2- Para saber que uso posso dar ao imóvel (comercial ou residencial, casa ou
prédio), ou quais as restrições que a lei estabelece para construção ou
reforma, que dados preciso levantar tendo em mãos o número do contribuinte?
Para ter o maior número de informações sobre o imóvel, é preciso verificar:
a) Qual o zoneamento da área, através do documento - filipeta de
zoneamento,
obtida na Unidade de Cadastro da Subprefeitura de Pinheiros pessoalmente.
Informações que constam da filipeta de zoneamento:
• Número do contribuinte do IPTU – SQL
• Endereço
• Zona de uso
• Se o imóvel é atingido pelo Artigo 197 da Lei 13.885/04 (gabarito máximo 15m)
• Largura da via onde se localiza o imóvel
• Se o imóvel está dentro do perímetro de
Operação Urbana
• Categoria da via onde se localiza o
imóvel
• Se o imóvel é atingido por tombamento do Condephaat ou do Conpresp ou ZEPEC – é bem tombado ou está localizado em área
envoltória de um bem tombado
• Se o imóvel vai ser atingido por uma lei de
melhoramento viário
• Se o imóvel está localizado em perímetro onde
incide alguma restrição especial referente ao loteamento original ou recuos
especiais em razão de obras viárias previstas.
• Se o imóvel está localizado em área de alta
declividade
• Se o imóvel é regular ou irregular
3- Como posso saber se a classificação da atividade ou uso que pretendo
instalar no imóvel é permitida?
Para saber se a atividade ou uso que pretende instalar no imóvel é
permitida em determinado local para saber mais veja:
a) Uso Residencial – ver especialmente os artigos 3 ao 12 do Decreto nº 45.817/05 e Quadro 1.
b) Uso Não Residencial - ver especialmente os artigos 13 ao 21 e Quadros 02 a
04 do Decreto nº 45.817/05.
4- Como saber se meu imóvel pode ser atingido por um melhoramento público
previsto ou projetado?
No caso do terreno ser atingido, parcial ou totalmente, por plano público
para alargamento da via ou construção de uma obra pública, o projeto da
construção deve observar as seguintes regras:
a. Se o imóvel for totalmente atingido
pelo melhoramento público
• Sem Decreto de Utilidade Pública em vigor
(art. 3º da Lei 11.228/92). O proprietário terá direito à indenização
futura. As restrições urbanísticas no desenvolvimento do projeto devem ser
consideradas para todo o imóvel.
• Com Decreto de Utilidade Pública em vigor
(art. 4º da Lei 11.228/92). O proprietário não terá direito a indenização
futura. As restrições urbanísticas no desenvolvimento do projeto devem ser
consideradas para todo o imóvel.
b. Se o imóvel for parcialmente atingido
pelo melhoramento público
• Sem
Decreto de Utilidade Pública em vigor (art. 5º da Lei 11.228/92). O proprietário terá direito a indenização
futura. As novas edificações devem atender aos recuos mínimos, à taxa de
ocupação e ao coeficiente de aproveitamento em relação ao imóvel todo. Devem
ser previstas soluções que permitam que a edificação atenda a todas as
restrições urbanísticas e o Código de Obras e Edificações no imóvel
remanescente depois que o melhoramento for executado.
• Com
Decreto de Utilidade Pública em vigor (§ único do art. 5º da Lei 11.228/92) O proprietário não terá direito a indenização
futura caso construa sobre a área a ser desapropriada, mas apenas sobre o
terreno a ser desapropriado. As novas edificações sobre a área que não for
desapropriada devem atender aos recuos mínimos, à taxa de ocupação e ao
coeficiente de aproveitamento em relação ao imóvel todo. Devem ser previstas
soluções que permitam que a edificação atenda todas as restrições urbanísticas
e o Código de Obras e Edificações no imóvel remanescente depois que o
melhoramento for executado.
Importante:
a. A área da parte do terreno atingida pelo plano do melhoramento público
somente poderá ser computada para o cálculo do coeficiente de aproveitamento se
for doada à Prefeitura.
b. Para saber exatamente onde o plano atinge o imóvel é preciso consultar Proj/SIURB (Secretaria Municipal de Infraestrutura
Urbana/Departamento de Projetos) e Desap/SNJ (Secretaria Municipal de Negócios
Jurídicos/Departamento de Desapropriação).
5- Que
interferências uma Área de Proteção Ambiental – APA pode trazer ao meu projeto?
Na Área
de Proteção Ambiental - APA, qualquer intervenção que implique em corte ou
remoção de árvores, dependerá de licença prévia de Depave/SMVA (Departamento de Parques e Áreas
Verdes/Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente).
6- E se meu imóvel for um bem (imóvel) tombado ou preservado ou ainda
estiver dentro da Área Envoltória de um bem tombado?
No caso do imóvel ser tombado ou preservado é necessário aprovar o projeto
previamente no Condephaat e/ou Conpresp, respectivamente, órgãos estadual e municipal
responsáveis pela preservação dos bens tombados, e apresentar as plantas
carimbadas e o parecer favorável correspondente, só então o projeto pode ser
aprovado em SEHAB ou na Subprefeitura.
No caso do imóvel estar situado dentro da área envoltória de um bem tombado ou
preservado é necessário tomar as mesmas providências anteriores.
7- O que acontece se meu imóvel, além do zoneamento normal, também for classificado
como ZEPEC (Zona Especial de Preservação Cultural)?
Quando a legislação enquadrar o imóvel ou o bairro como de caráter
histórico ou de excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico,
destinados à preservação, a obra ou o uso pretendido dependerá de anuência
prévia da Secretaria Municipal de Cultura/SMC.
Importante:
Os imóveis enquadrados como ZEPECs, ou aqueles localizados em bairros também
enquadrados como ZEPECs não poderão ser objeto de outorga onerosa acima do coeficiente básico. Ver art. 211 da Lei 13.430/02
8- O que
acontece se um imóvel estiver no Cone de Aproximação de Aeroportos?
Em função
do tráfego aéreo dos aeroportos de Congonhas e do Campo de Marte, a edificação
deve observar gabarito máximo de altura.
Quando, no projeto, a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha Técnica,
deverá ser apresentada prévia anuência do 4º Comando Aéreo - COMAR, órgão
responsável pelas diretrizes relativas às condições de vôo.
9- Quais são as zonas definidas no Plano Diretor, onde pode incidir
exigências especiais?
As zonas onde podem incidir exigências especiais são as seguintes zonas de
uso: ZER, ZM1, ZM2, ZERp, ZLT, ZCLzl, ZCLzII, ZTLzl e ZTLzII.
Alguns imóveis localizados nestas zonas de , poderão estar sujeitos ao
atendimento das restrições convencionais do loteamento, nos termos do art. 247 da Lei nº 13.885/04.
Neste caso, é necessário verificar na escritura primitiva ou contrato padrão do
loteamento quais as restrições convencionais fixadas referentes ao
dimensionamento do lote, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de
aproveitamento, altura da edificação, número de pavimentos, que deverão ser
observadas no projeto quando forem mais restritivas que às da legislação de
parcelamento, uso e ocupação do solo.
10- O que são áreas especiais de tráfego?
Áreas Especiais de Tráfego - AET são setores da cidade
que apresentam saturação da capacidade viária, nos quais os empreendimentos
devem observar os dispositivos especiais fixados pela Lei 15.150/10.
Quando o projeto não residencial prever mais que 120 vagas para autos, e
estiver localizado em AET, sua aprovação exigirá a apresentação de Certidão de
Diretrizes, emitida pela Secretária Municipal dos Transportes - SMT, que poderá
implicar na execução de obras e serviços de mitigação de impacto, às expensas
do proprietário do empreendimento. Para maiores detalhes procure o CET.
11- E se meu imóvel estiver numa Área de Proteção aos Mananciais - APM?
No caso do imóvel estar situado dentro da APM, o projeto deve observar à
legislação estadual pertinente, sendo necessária aprovação prévia do Departamento de Uso do Solo Metropolitano - DUSM, da
Secretaria Estadual de Meio Ambiente - SEMA, e apresentação das plantas
carimbadas e do Alvará de Licença Metropolitana, correspondentes.
Importante:
No território da Subprefeitura de Pinheiros não existem APMs (Áreas de Proteção
aos Mananciais).
12- E se
meu imóvel estiver dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada?
Algumas
áreas da cidade estão sujeitas a diretrizes especiais que permitem alteração
dos parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação de parcelamento, uso e
ocupação do solo. É o caso dos imóveis inseridos no perímetro das Operações
Urbanas Consorciadas já aprovadas.
Para conhecer os benefícios deste instrumento urbanístico, consultar a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano - SMDU. As
operações urbanas inseridas no território da Subprefeitura de Pinheiros são
Faria Lima (Lei 13.769/04) e Águas Espraiadas (Lei 13.260/01).
Além dessas informações, para iniciar o
projeto é necessário consultar o Código de Obras e Edificações.
Importante:
Aderir aos parâmetros da Operação Urbana ou do zoneamento normal é opcional ao
proprietário do terreno.
13-
Projetos especiais ou geradores de impacto ambiental exigem tratamento
especial?
Sim
existem exigências especiais para projetos de grande porte, geradores de
tráfego ou de impacto de vizinhança, ou sujeitos a controle específico ou de
valor estratégico para a segurança e serviços públicos, ou geradores de impacto
ambiental, os chamados Usos nR3.
Esses empreendimentos estão sujeitos a exigências adicionais e os projetos, por
se-rem mais complexos, merecem um tratamento diferenciado. Portanto não podem
ser construídos em qualquer via.
Para estes casos é exigida aprovação prévia de vários órgãos e a apresentação
de documentação complementar.
Os usos classificados como nR3 são obrigatoriamente submetidos à análise da
Comissão de Análise Integrada de Edificações e Parcelamento do Solo – CAIEPS e à deliberação da Câmara Técnica de Legislação
Urbanística – CTLU.
14-
Quando um imóvel é classificado como Pólo Gerador de Tráfego (PGT)?
Pólo
Gerador de Tráfego é uma edificação permanente que, pela concentração da oferta
de bens ou serviços, gera grande afluxo de população, com substancial
interferência no tráfego do entorno, e necessita de grandes espaços para
estacionamento, carga e descarga, ou movimentação de embarque e desembarque.
Classificação de Pólo Gerador de Tráfego
ATIVIDADE ÁREA COMPUTÁVEL (m²) CAPACIDADE
a)
edificações residenciais com 500 (quinhentas) vagas de estacionamento ou
mais;
b) edificações não residenciais com 120 (cento e vinte) vagas de estacionamento
ou mais, localizadas nas Áreas Especiais de Tráfego – AET;
c) edificações não residenciais com 280 (duzentas e oitenta) vagas de
estacionamento ou mais, localizadas nas demais áreas do Município;
d) serviços socioculturais, de lazer e de educação com mais de 2.500,00m² (dois
mil e quinhentos metros quadrados) de área construída computável;
e) locais destinados à prática de exercício físico ou esporte com mais de
2.500,00m² (dois mil e quinhentos metros quadrados) de área construída
computável;
f) serviços de saúde com área igual ou superior a 7.500,00 m² (sete mil e
quinhentos metros quadrados);
g) locais de reunião ou eventos com capacidade para 500 (quinhentas) pessoas ou
mais; ou
h) atividades e serviços públicos de caráter especial com capacidade para 500
(quinhentas) pessoas ou mais. Lei 15.150/10
15- Quais são as edificações sujeitas à apresentação de Relatório de Impacto
de Vizinhança – RIVI?
Os empreendimentos abaixo relacionados dependem da apresentação de RIVI, a
ser analisado e aceito pelo Conselho Municipal do Meio Ambiente e
Desenvolvimento Sustentável - CADES/SMVA, conforme dispõem os Decretos 34.713/94, 36.613/96, 45.817/05 e 47.442/06
Limites de RIVI (Decreto 45.817/05)
ATIVIDADE ÁREA MÍNIMA COMPUTÁVEL (m²)
Uso residencial - 80.000 (área construída total)
Prestação de Serviços - 60.000
Comércio - 60.000
Indústria - 20.000
Usos institucionais - 40.000
Importante:
Se você se interessar por mais detalhes sobre informações a respeito do
Relatório de Impacto de Vizinhança deverá acessar SMVA.
16- Posso construir em um terreno que não seja de minha propriedade?
Se tiver autorização do proprietário do terreno é possível construir, já que a
aprovação do projeto e a autorização para execução da obra, não implicam no
reconhecimento, pela Prefeitura, da propriedade do terreno. Atenção para os
aspectos legais para sua segurança, mas quanto à Prefeitura não há impedimento.
17- Operações Urbanas Consorciadas: o que são?
Operações Urbanas Consorciadas são intervenções pontuais realizadas sob a
coordenação do Poder Público e envolvendo a iniciativa privada, os moradores e
os usuários do local, buscando alcançar transformações urbanísticas
estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.
As operações urbanas são implantadas em perímetros identificados, visando
coordenar oportunidades, em zonas de forte crescimento urbano com extensas
áreas ociosas e/ou que necessitam de requalificação urbana ou que estejam
carentes de investimentos públicos em infraestrutura.
O grande trunfo do Poder Público é a concessão de parâmetros diferenciados da
Lei de Uso do Solo como: aumento do Coeficiente de Aproveitamento ou
modificação dos usos permitidos para o local. Dessa forma, essas alterações
podem ser concedidas aos proprietários privados, em troca de uma contrapartida,
que pode ser financeira ou de outra natureza, como a criação de novos espaços
públicos.
18- Existem vantagens para construir em área de Operações Urbanas?
As vantagens são advindas do fato de se poder construir além do permitido
na legislação ordinária ou implantar atividades não permitidas pela Lei de Uso
do Solo, como por exemplo, usar o coeficiente de aproveitamento 4 ao invés do 1
ou 2 permitidos na lei.
19- E desvantagens?
A questão do uso ou não das condições oferecidas pela Operação Urbana é
opcional ao cidadão, mas se ele decidir usá-las deve pagar por esse direito.
20- Onde posso obter informações sobre as Operações Urbanas?
Todas as informações concretas sobre o uso dos mecanismos das Operações
Urbanas Consorciadas podem ser obtidas na empresa municipal SP Urbanismo/SMDU, a quem cabe analisar e decidir sobre o
assunto, em âmbito municipal.
21- O que é Vila?
Segundo a lei, vila é um conjunto de lotes destinados exclusivamente à
habitação, cujo acesso se dá por meio de uma única via de circulação de
veículos, a qual deve articular-se em único ponto com uma única via oficial de
circulação existente.
22- O que é Rua sem Saída?
Pela lei, rua sem saída é uma via oficial que se articula, em uma de suas
extremidades, com outra via oficial e cujo traçado original não tem
continuidade com a malha viária, na sua outra extremidade.
23- Existem normas específicas para construções em vilas ou em ruas sem
saí-da?
Sim. As vilas e ruas sem saída seguem exigências específicas quanto ao uso
e características de implantação.
24- Quais as restrições para o uso da construção em vilas ou ruas sem saída?
Nas edificações existentes em vilas, será sempre permitida a instalação do
uso residencial.
Os usos não residenciais podem se instalar nas vilas, desde que esta categoria
seja permitida na zona de uso em que se situa o imóvel e com anuência de no
mínimo 70% dos proprietários.
Nas ruas sem saída será permitida a instalação de usos residenciais, desde que
atendam às seguintes condições:
a) Nas ruas sem saída, o uso do imóvel, para abrigar conjuntos residenciais
hori-zontais (R2v) somente será permitido em vias com largura superior a 10 m
(dez metros), desde que esta categoria seja permitida na zona de uso em que se
situa o imóvel e seja observando o gabarito máximo exigido por lei.
b) Nas ruas sem saída são permitidos apenas os usos não residenciais listados
no quadro 7 da Lei 13.885/04
Importante:
Os lotes com frente para ruas sem saída, com largura inferior a 12 m (doze
metros) não poderão ser remembrados a lotes com frente para outras vias de
circulação.
25- E no
entorno de vilas?
Segundo a
lei, nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saída com largura inferior a
10m, na faixa envoltória de 20m com referência às vilas ou ruas sem saída, deverá
ser observado o gabarito de altura máximo de 15 m, se o gabarito definido para
a zona de uso não for mais restritivo.
26- É possível fechar a vila? Como posso solicitar o fechamento de vila?
Sim, a vila estando numa rua sem saída, pode ser fechada a pedido dos
moradores, feito através de solicitação por escrito, de acordo com as condições
abaixo:
De acordo com a Lei 13.209/01 e o Decreto 48.638/07, o fechamento de vilas e ruas e
travessas sem saída deverá ser comunicado à Subprefeitura competente, mediante
ofício protocolado e instruído com os documentos listados no link da
Subprefeitura.
Importante ressaltar que o fechamento poderá ser feito através de portão,
cancela, correntes ou similares, dentro do espaço correspondente ao leito
carroçável, não podendo impedir a passagem e o acesso de pedestres. Resumindo:
o passeio não pode ser obstruído.
27- Existem restrições para construir no entorno de um bem tombado (Área Envoltória)?
Sim, existem condições mais restritivas em áreas envoltórias de bens
tombados e elas são estabelecidas na respectiva Resolução de Tombamento do bem tombado.
28- Posso construir um imóvel residencial em qualquer lugar? Qualquer que
seja a zona, largura e hierarquia da via?
O uso residencial é permitido em todas as zonas de uso, em qualquer largura
de via e qualquer que seja a hierarquia da via. Os conjuntos residenciais e
edifícios residenciais verticais não podem se instalar em qualquer zona de uso.
(ver Decreto Nº 45.817/05).
29- O que é restrição de loteamento? (City)
São parâmetros construtivos estabelecidos pela empresa que loteou a gleba e
que, registrados em escritura, se mais restritivos que os parâmetros da Lei de
Uso do Solo, e por lei, devem ser obedecidos naquele loteamento, como por
exemplo os da Companhia City Pinheiros e City Boaçava.
II - Alterações físicas no imóvel ou lote
A. Projeto
1- Que passos devo seguir para iniciar um projeto de reforma ou obter Auto
de Licença de Funcionamento para atividades comerciais?
Antes alugar ou comprar verifique os seguintes itens:
Passo 1 – Verifique toda a documentação do imóvel que você tem:
Observe se você tem todos os documentos de propriedade do terreno: matrícula do
terreno, primeira folha do IPTU do ano corrente, escritura do imóvel (ou se não
tiver, contrato de compra e venda ou equivalente).
Tire uma cópia de tudo que, seguramente, você vai precisar. Se precisar mostrar
ou deixar com profissionais da área, nunca use o original.
Passo 2 – Veja a classificação da atividade ou uso que se pretende
instalar no i-móvel.
Em qualquer imóvel urbano na cidade de São Paulo, para instalar uma atividade
comercial ou de serviços, construir ou reformar devemos observar quatro regras
que determinam o que pode ser feito no local.
a) Verificar o que o Zoneamento da região permite para comércio, serviços e
cons-truções (zona de uso).
b) Observar a largura da via (usos comerciais são permitidos somente a partir
de 10 metros).
c) Observar o tipo de via (local, coletora ou estrutural) na qual o imóvel está
locali-zado. Além do zoneamento, o tipo de via define quais atividades e
construções são permitidas.
d) Por fim, consultar se o imóvel está regular perante a Prefeitura de São
Paulo.
Para mais detalhes veja Decreto Nº 45.817/05.
Passo 4 – A partir do número do contribuinte, o imóvel pode ser
classificado de acordo com o zoneamento, a classificação hierárquica da via e
sua largura, bem como a atividade a ser desenvolvida no local, ou seja,
residencial ou não residencial (compatível ou tolerável).
Passo 5 – Veja se tem todos os outros dados e informações
necessárias quanto à documentação pessoal e do imóvel, como por exemplo, a que
subprefeitura pertence o imóvel, se estão pagas todas as taxas e impostos
municipais e se o imóvel está regular ou irregular perante a Prefeitura etc.
Passo 6 – Verifique se para o projeto desejado há exigências
especiais, como, por exemplo: projetos de grande porte geradores de tráfego,
projetos que podem causar um impacto na vizinhança, aqueles sujeitos a controle
específico, de valor estratégico para a segurança e serviços públicos ou
geradores de impacto ambiental.
Passo 7 – Só então tome a decisão de apresentar o projeto, portando
todos esses dados em mãos.
Passo 8 – Ao apresentar o projeto, confira na Praça de Atendimento
se está de posse dos documentos necessários para protocolar os pedidos. Não
deixe de guardar o número do protocolo para informações sobre o andamento do
pedido, que podem ser obtidas pela Internet ou pessoalmente na subprefeitura. A
partir de agora esse número será solicitado a cada consulta.
2- Pode uma construção ser aprovada sem obedecer ao recuo frontal do
terreno?
Em algumas vias o recuo de frente a ser observado é especial. Consulte
o art. 185 da Lei 13.885/04 Parte III para saber se este é o caso
da via em frente ao imóvel onde se pretende construir.
3- Como saber se o uso e a atividade não residenciais podem ser instalados
devido à largura da via?
Vá a Unidade de Cadastro da Subprefeitura e solicite a largura oficial da
via em frente ao imóvel, e consulte o Quadro 4 de Largura de Vias, anexo à Parte III da Lei nº 13.885/04.
4- Como se classificam os diferentes pedidos de obra na Prefeitura?
O Código de Obras e Edificações classifica a obra ou serviço a ser
executado de acordo com o tipo e características:
Obra Nova: Construção de
edificação nova, em lote totalmente vago, ou com a demo-lição total do
existente.
Reforma: Alteração de
edificação existente por supressão ou acréscimo na área construída, ou
modificação na estrutura, ou na compartimentação vertical, ou na volumetria,
com ou sem mudança de uso.
Importante:
A construção de novo bloco em lote já edificado também é considerada como
reforma.
Reconstrução: Obra
destinada à recuperação ou recomposição de uma edificação, motivada pela
ocorrência de incêndio ou objeto de outro sinistro fortuito, mantendo-se as
características anteriores.
Regularização: Licenciamento
de edificação que foi construída ou reformada sem aprovação, mas que atende às
disposições da legislação vigente na época de sua construção.
Importante : A regularização da edificação poderá ser solicitada em
conjunto com a Reforma.
Pequena Reforma: Reforma,
com ou sem mudança de uso, na qual não haja supressão ou acréscimo de área, nem
alteração do número de unidades autônomas.
Mudança de Uso: Alteração da
atividade de uma edificação regularmente existente que atenda às disposições do
zoneamento, desde que não haja necessidade de alteração física do imóvel.
Projeto Modificativo:
Aprovação de alterações do projeto aprovado, desde que o alvará de execução da
obra encontre-se em vigor, conforme o disposto no item 3.7.9 da Lei 11.228/92.
Importante:
O projeto modificativo também pode ser solicitado junto com o Alvará de
Execução da obra.
5- Que
devo fazer obrigatoriamente quando a obra terminar?
Após a
execução da obra, deve ser solicitado o respectivo Certificado de Conclusão (Habite-se), caso contrário a
edificação será considerada irregular perante à Prefeitura e não poderá ser
registrada em Cartório nem ter atualizado seu registro de Matrícula.
6- Posso pedir a aprovação do projeto e posteriormente solicitar sua
execução?
Sim, é possível solicitar separadamente o Alvará de Aprovação para obra nova (Passo 8 deste capítulo)
ou reforma (Passo 8 deste capítulo) (que não dá direito ao início das obras,
mas pode ser conveniente no caso do requerente ainda não possuir o registro do
imóvel, por exemplo), do Alvará de Execução (que permite o início imediato das
obras).
Além destas informações para iniciar o projeto é necessário consultar o Código de Obras e Edificações para se verificar
parâmetros construtivos peculiares a cada situação.
7- Que outras interferências no projeto devem ser verificadas?
Ao elaborar o projeto outras interferências devem ser verificadas
como:
a) A maioria das interferências é informada na Ficha Técnica, documento emitido
pelo Departamento de Cadastro Setorial - CASE da SEHAB
especialmente para este fim.
Consulte o sítio São Paulo Mais Fácil para essa finalidade.
Além das informações da Ficha Técnica, deve-se:
b) Verificar se o imóvel está localizado em antiga zona industrial, ou abrigou
as aditividades listadas no art. 201 da Parte III da Lei 13.885/04, devendo nesses ca-sos ser elaborado um laudo
técnico conclusivo de avaliação de risco, a ser apresentado à Secretaria
Municipal do Verde e Meio Ambiente/SVMA.
c) Fazer o levantamento arbóreo do imóvel, (que deve ser registrado em planta).
Havendo a necessidade de qualquer manejo, deverá ser protocolado junto à
Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente/SVMA, pedido de laudo de
ava-liação ambiental e posterior lavratura de Termo de Compromisso Ambiental /TCA.
Importante:
O processo protocolado com a Ficha Técnica tem seu tempo de tramitação
reduzido.
8- Que informações podem constar da Ficha Técnica?
Podem constar eventualmente da Ficha Técnica as seguintes informações, se
incidirem sobre o imóvel: melhoramento público, área de proteção ambiental, bem tombado ou
preservado, área envoltória de bem tombado, ZEPEC, ZEIS, cone de aproximação de
aeroportos, área especial de tráfego, zonas especiais de zoneamento, áreas de
proteção aos mananciais e perímetros de Operações Urbanas.
9. Como deve ser enviado o projeto gráfico para ser analisado pela
Prefeitura?
O projeto de arquitetura deve ser encaminhado com os seguintes elementos
que possibilitem sua análise: Selo/folha de rosto, levantamento planialtimétrico, peças gráficas e quadros de áreas internas.
10. O que, no projeto de prefeitura, é selo ou folha de rosto?
O Selo/folha de rosto é um carimbo padronizado que tem
todos os dados e informações sobre o projeto e deve ser apresentado em todas as
peças gráficas, incluindo o levantamento planialtimétrico, no padrão Prefeitura.
11. Como deve ser apresentado o levantamento?
O Levantamento planialtimétrico deve ser elaborado por profissional
habilitado, e é necessário quando a análise do projeto depender da verificação
da topografia do imóvel. Deve ser representado em folha separada, numerada na
seqüência das demais folhas do projeto, em escala conveniente.
12. O que deve conter esse levantamento?
O Levantamento planialtimétrico, de acordo com o item 3.A. 6 do Decreto 32.329/92, deve conter, no mínimo, as seguintes
informações:
I - Indicação da linha Norte/Sul ;
II - Indicação das medidas de cada segmento do perímetro que define o imóvel,
indi-cando as extensões reais levantadas no local (R) e as constantes do título
de proprie-dade (E)
III - se a titulação da área for constituída por mais de um título, devem ser
demarcados os vários imóveis que a compõem, relacionando-os com os títulos de
propriedade, in-dicando suas áreas e os respectivos números de contribuinte
IV - indicação da área real do imóvel, resultante do levantamento, bem como da
constante do título de propriedade
Importante:
Não serão aceitas divergências superiores a 5% entre as medidas de escritura e
medidas do real.
Havendo divergência superior a 5% deverá ser apresentado título de propriedade
retificado nos termos
do subitem 3.6.2.2 do COE.
V -
indicação dos ângulos entre os segmentos que definem o perímetro do imóvel, ou
seus rumos
VI - apresentação de curvas de nível, de metro em metro, ou de planos
devidamente cotados em terreno que apresente desnível não superior a 2,00m
(dois metros)
VII - demarcação do perímetro das edificações eventualmente existente no
imóvel, indicando em nota se as mesmas serão demolidas
VIII - locação de árvores existentes no imóvel, com indicação da área de
projeção de suas copas, em atendimento à Lei 10.365, de 22 de setembro de 1987.
Importante:
1) Se for necessário o corte ou transplante de árvores para implantação do
empreendimento, deverá ser solicitada autorização junto ao Departamento de
Áreas Verdes – Depave da Secretaria Municipal do Verde e do Meio
Ambiente – SVMA.
2) A planta de implantação deve conter a indicação das árvores a serem
mantidas, retiradas ou transplantadas, de acordo com a autorização concedida.
IX - demarcação de córregos, águas e faixas de galerias no imóvel ou em
suas divisas
Importante:
A consulta prévia ao Convias da Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana/SIURB para
a demarcação em plantas das faixas não edificáveis obrigatórias agiliza a
tramitação do projeto e evita surpresas que podem implicar na reformulação do
projeto
X - locação de postes, árvores, boca de lobo, fiação e mobiliários urbanos
existentes em frente ao imóvel.
XI -
indicação de largura da(s) via(s) pública medida no centro da testada do imóvel
com a indicação das dimensões dos passeios
No caso de variação na medida, deve ser indicada a largura da via em pelo menos
3 (três) pontos da quadra.
Importante:
Observe que em função da largura da via o uso pode não ser permitido. Para
saber se a via comporta o uso pretendido, consulte o Quadro 4 Anexo à Parte III da Lei 13.885/04.
São aceitas diferenças de até 5% para menos entre a largura exigida e aquela
obtida no local.
XII -
indicação da existência de calçada e tipo de pavimentação
XIII - quando se tratar de terrenos com acentuado aclive ou declive, o
levantamento deverá conter dados genéricos de implantação das eventuais
edificações vizinhas, correspondendo a uma faixa de, no mínimo, 3.00m (três
metros) de largura ao longo das divisas.
13. O que são peças gráficas do projeto (planta/desenho)?
As peças gráficas representam o projeto elaborado por profissional
habilitado, em escala conveniente (de preferência na escala 1:100) e contendo,
no mínimo, plantas, cortes transversais e longitudinais, detalhamento e
elevações que permitam a perfeita compreensão da obra pretendida.
14. O que deve constar minimamente das peças gráficas?
As peças gráficas devem conter, no mínimo, os seguintes elementos:
I - Implantação
II - Plantas de todos os andares e ático da edificação, com legenda de acordo
com o Desenho 1-I do Anexo 18 do Decreto 32.963/93
III - Cortes, no mínimo, um transversal e um longitudinal, com legenda de
acordo com o Desenho 1-I do Anexo 18 do Decreto 32.963/93
IV - Elevações
V - Detalhes considerados necessários à perfeita compreensão do projeto
VI - Quadro de áreas detalhado por andar, indicando as áreas computáveis e não
computáveis
VII - Notas: Deverá constar sempre a seguinte nota: " Este projeto
atenderá à Lei 11.228/92 e Decreto 32.329/92".
Em função do tipo de projeto outras Notas poderão ser necessárias, como Memória
de cálculo das áreas, apresentada em folha à parte das peças gráfica, assinada
pelo autor do projeto, necessária para a verificação das áreas consideradas, em
função da complexidade do projeto.
Importante:
As folhas que fazem parte do jogo de plantas devem ser dobradas de forma que
resultem em um formato A 4, com Selo/ Folha Rosto no padrão da Prefeitura.
15. Quais
são os documentos expedidos pela Prefeitura ao fazer uma solicitação?
Os documentos são: Ficha Técnica, Alvará de Aprovação e Execução, Alvará de Execução,
Alvará de Aprovação, Alvará de Execução para Reconstrução, Auto de
Regularização, Comunicação de Pequena Reforma, Certificado de Mudança de Uso,
Projeto Modificado, e Certificado de Conclusão.
16. Em que situações esses documentos expedidos pela Prefeitura são
necessários?
Quando houver obra nova, reforma, reconstrução, regularização, pequena
reforma, mudança de uso e projeto modificativo.
Importante:
Estes passos devem ser feitos, preferencialmente, acompanhados por um
profissional habilitado (engenheiro civil).
17- O que são os parâmetros construtivos determinados pela legislação
urbanística?
Os parâmetros construtivos mais importantes são o coeficiente de
aproveitamento, a taxa de ocupação máxima, a taxa de permeabilidade, o tamanho
do lote mínimo, a frente mínima, o gabarito de altura e os recuos obrigatórios
mínimos, sempre relativos ao lote visado e á Zona de Uso onde se encontra o
lote.
Estes parâmetros estão no Quadro 4 da Parte III do Plano Regional de cada
Subprefeitura, isto é, existe um Quadro 4 específico para cada Subprefeitura de
São Paulo.
18- Onde encontro os parâmetros construtivos de cada Zona?
Estes parâmetros estão no Quadro 4 da Parte III do Plano Regional de cada
Subprefeitura, isto é, existe um Quadro 4 específico para cada Subprefeitura de
São Paulo.
19- Se eu precisar atender a exigência de um número mínimo de vagas para veículos
em meu projeto, o que devo fazer ?
Você deverá adequar seu projeto e acomodar as vagas exigidas para o lote.
Esse dado deve constar da planta. As vagas de estacionamento mínimas são
exigidas também para Usos Residenciais Verticais e para usos não
Residenciais.
20- O que a Subprefeitura aprova e o que está sob a responsabilidade de
SEHAB?
A Subprefeitura aprova documentos relativos a edificações até 1.500m² e até
5 andares, com ou sem elevadores. Acima desse limite a aprovação cabe à Secretaria Municipal de Habitação/SEHAB.
21 - Onde obter aprovação do projeto? E informações?
Solicite informações na Praça de Atendimento da Subprefeitura onde você
receberá um conjunto contendo todas as orientações necessárias ao seu pedido,
bem como os formulários que você deve preencher e taxas a pagar.
B. DEMOLIÇÃO
22- Posso demolir, parcial ou totalmente, uma construção sem autorização da
Prefeitura?
Não, não pode. Qualquer interferência no imóvel deve ser comunicada e
também autorizada pela Prefeitura, que emite um Alvará Execução de Demolição,
após o qual o interessado pode, tomando os cuidados necessários, executar a
mesma. Após o término da demolição, o requerente comunica a Prefeitura, a qual
fiscaliza a execução e emite um Certificado de Conclusão de Demolição.
A partir deste Certificado de Conclusão de Demolição a Prefeitura deixará de
cobrar a parcela do IPTU que incidia sobre a área construída que foi demolida,
passando a cobrar somente sobre a área remanescente ou sobre o terreno.
23- Em que situações posso ser multado por realizar uma demolição em meu
lote?
Você pode ser multado por infringir a legislação de uso do solo que
regulamenta a demolição, especialmente quando:
a) Iniciou uma demolição sem solicitação dirigida à Prefeitura, feita por um
profissional habilitado e aprovada.
b) Iniciou uma demolição sem ter o pedido aprovado na Prefeitura.
c) Iniciou uma demolição de edifício construído no alinhamento do passeio
público sem tapume protetor, que também deve ser solicitado.
d) Fez uma demolição de um edifício (aprovado ou não) sem os devidos cuidados e
colocou em perigo os lotes confrontantes.
24- Como
posso solicitar minha demolição?
Posso
solicitar a demolição antes de iniciar uma obra nova ou uma reforma no local
(demolição total ou parcial) ou posso incluir a solicitação de demolição no
projeto a ser aprovado de uma nova construção ou reforma.
25- Como funciona o pedido de demolição?
Solicito o pedido de demolição (assinado por um profissional). Uma vez
concedido, recebo um Alvará de Aprovação de Demolição.
Quando executada a demolição, solicito um Certificado de Conclusão de Demolição, que quando aprovado,
exime automaticamente o proprietário de pagamento de IPTU sobre a área demolida.
C. CONSTRUÇÃO
26- Qual o objetivo das leis urbanísticas?
O objetivo destas leis é propiciar o pleno desenvolvimento da função social
da cidade e da propriedade urbana, através do adequado ordenamento territorial
e do estabelecimento de regras, de forma a garantir o bem-estar de seus
habitantes e a preservação ambiental.
Os padrões construtivos que se relacionam ao conforto térmico, à higiene e à
segurança da edificação - como pé direito, iluminação, ventilação, aberturas,
acessos, vagas de garagem, distancia mínima entre edificações, etc, estão
estabelecidos no Código de Obras – Lei 11.228/92, é ele que define regras para
a construção da edificação e sua relação com as construções vizinhas.
27- Por que a Prefeitura deve aprovar antecipadamente qualquer atividade
relativa à construção ou uso do solo na cidade?
A Constituição Federal determina que os Municípios devem regular o uso do
solo urbano por meio de regras estabelecidas para a construção e uso dos
edifícios e habitações na cidade e, para garantir que estarão de acordo com a
legislação vigente, a Prefeitura deve aprovar cada uma das construções novas,
reformas ou atividades antes que elas se realizem. A gestão do território e o
controle do uso do solo na cidade de São Paulo têm como base as leis do Plano
Diretor (Lei 13.420/02), do Uso do Solo e dos Planos Regionais (Lei 13.885/04) e do Código de Obras e Edificações (Lei 11.228/92).
28- O que são parâmetros de construção que a Prefeitura estabelece?
São regras urbanísticas para a construção de seu edifício que devem ser
seguidas no projeto de seu imóvel, tais como: lote mínimo, recuos, coeficiente
de aproveitamento, taxa de ocupação, frente mínima e gabarito etc.
29- Existem parâmetros de construção específicos de nossa Subprefeitura?
A maioria dos parâmetros de construção é geral para toda a cidade, mas
existem parâmetros específicos da Subprefeitura de Pinheiros, tais como regras
de uso para corredores de serviço, gabarito em certas zonas, etc.
30- Onde posso obter informações sobre esses parâmetros?
Estes parâmetros podem encontrados no Quadro
4 do Plano Regional da Subprefeitura.
31- Como e o que eu posso construir no meu terreno?
Para construir em qualquer lote você deve procurar um engenheiro civil, cadastrado no CREA, e solicitar a ele um
anteprojeto que o(a) satisfaça.
Alcançado esse objetivo, este profissional deve pedir a aprovação do projeto na
Prefeitura.
Assim que este projeto for provado você pode começar a construir.
Quanto ao que você pode construir e às regras de construção, tudo isso está
estabelecido nas regras urbanísticas em leis e decretos municipais.
32- O que eu preciso para obter a aprovação de uma construção nova?
O documento a ser requerido é o Alvará de Aprovação e Execução de Edificação Nova ou Alvará de Licença para Residências Unifamiliares. A
documentação necessária é:
a) Requerimento padronizado a ser preenchido pelo interessado com identificação
e qualificação do solicitante, profissional habilitado e identificação do
imóvel objeto do pedido;
b) Levantamento planialtimétrico do terreno;
c) Peça(s) gráfica(s) (plantas) detalhando o projeto;
d) Cópias simples: CREA e CCM do profissional e/ou firmas envolvidas; título de
propriedade ou comprovante de posse; registro atualizado de matricula do
ter-reno e notificação/ Recibo do IPTU;
e) Guia de arrecadação das taxas devidas à Prefeitura, emitida na Praça de
Atendimento da Subprefeitura para a autuação do processo.
33- Eu preciso do acompanhamento de um profissional habilitado para
desenvolver a minha obra?
Sim. É preciso apresentar um projeto assinado por um arquiteto ou
engenheiro, e por um profissional que se responsabilize pelo acompanhamento da
obra durante todo processo de construção. Pode ser o mesmo profissional que
assinou o projeto.
34- O profissional deve ser cadastrado junto à PMSP para exercer essa
função?
Este profissional deve estar inscrito no CCM/Cadastro de Contribuintes Mobiliários para poder assinar
um projeto e responsabilizar-se por uma obra no Município de São Paulo.
35- É necessário colocar placa indicativa durante a obra?
Sim, a Prefeitura e o CREA (Conselho Regional de Engenharia) exigem
uma placa, contendo o número do Alvará de Aprovação e Execução, Alvará de
Tapume bem como dados do autor do projeto e responsáveis pela obra.
36- Posso iniciar uma obra ou reforma antes da aprovação do projeto?
O direito de início de obra antes de sua aprovação está regulamentado
através da Orientação Normativa CPLU/051/98 e compreende Alvará de Aprovação e Execução, e Projeto Modificativo com
Alvará de Execução em vigor nas seguintes condições:
a) 30 (trinta) dias, em se tratando de pedido de construção da competência da
SEHAB.
b) 15 (quinze) dias, em se tratando de pedido de construção da competência das
Subprefeituras.
c) 120 (cento e vinte) dias, em se tratando de casos excepcionais, como em Zona
de Proteção aos Mananciais e onde houver a necessidade de avaliação do
CONPRESP, CONDEPHAAT, aplicável tanto para os pedidos de competência das
Subprefeituras, como para aqueles da SEHAB.
O decurso desses prazos, conforme estabelecido no item 4.2.1 do COE, ficará suspenso durante a pendência do
atendimento, pelo requerente, de exigências feitas em "comunique-se".
Indeferido o pedido de Alvará de Aprovação e, conseqüentemente, o de Alvará de
Execução, a obra deverá ser paralisada de imediato, se já foi iniciada.
Importante:
Se a obra é iniciada clandestinamente ou antes dos prazos acima descritos e é
multada pela fiscalização, há a perda do direito de Início de obra.
37- O que fazer com o entulho da obra?
Os serviços de coleta, transporte e destinação final de entulho, terras e
sobras de materiais de construção, não abrangidos pela coleta regular passam a
ser regulamentados pela Prefeitura desde 1999 e são de responsabilidade do
proprietário do imóvel que gerou esses materiais.
O proprietário deve contratar um serviço particular de caçamba (cadastrado pela
PMSP), se desejar estacionar um receptáculo de entulho em via pública em frente
ao imóvel.
A partir de 1999, o uso de caçambas para entulho estacionárias passou a ser
regulamentada pelo Decreto-lei nº. 37.952/99 da Prefeitura Municipal de São
Paulo.
38- É preciso caçamba? Quando, como, onde colocá-la?
As caçambas que vierem a ser utilizadas devem obedecer a requisitos mínimos
como dimensões externas, capacidade de carga, prazo de permanência (no máximo
cinco dias úteis), colocação correta na via pública (de preferência em frente
ao lote ou edificação).
Estas caçambas estão proibidas em vias com largura inferior a 5,80 m, nas
esquinas e a menos de dez metros do alinhamento da via transversal; nos locais
onde o estacionamento e/ou a parada de veículos forem proibidos, nos locais
onde houver faixas de pedestres, sinalização horizontal de canalização (zebrado
ou “sargento”); no interior de qualquer espaço viário delimitado por prismas de
concreto.
As autorizações para o uso da caçamba são de responsabilidade da empresa
contratada, a qual deve informar ao contratante toda a regulamentação a esse
respeito.
39. Quando posso utilizar os ecopontos?
Ecopontos são locais de entrega voluntária de pequenos volumes de entulho
(até 1 m³), grandes objetos (móveis, poda de árvores, etc.) e resíduos
recicláveis. Nos Ecopontos, o munícipe poderá dispor o material gratuitamente
em caçambas distintas para cada tipo de resíduo. Veja a tabela com os endereços
dos pontos de coleta (ecopontos). Para caso de dúvida acesse Secretaria Municipal de Serviços.
40- Quando minha obra termina devo comunicar à Prefeitura?
Sim. A comunicação é feita através da solicitação do Certificado de Conclusão (antigo “Habite-se”).
Para liberação do Certificado de Conclusão, um fiscal da Prefeitura poderá ir à
sua obra verificar se a construção foi feita de acordo com o projeto aprovado.
Estando tudo correto, a Prefeitura emite o Certificado de Conclusão e
encerra-se o processo de construção.
Com o certificado em mãos você pode se dirigir ao Cartório de Registro de
Imóveis do seu bairro e solicitar a atualização do Registro de Matrícula da
Escritura do seu imóvel e a escritura do terreno.
41- O que é “Habite-se”?
Embora muitos ainda chamem de “Habite-se”, atualmente esse documento se
chama Certificado de Conclusão e significa que o proprietário pode registrar o
edifício na escritura e legalizar sua existência para todos os fins.
O Certificado de Conclusão implica que a Prefeitura deu a
permissão de habitar ou usar o imóvel porque ele foi construído segundo suas
normas e regras.
A Prefeitura também lança a cobrança de um novo valor para o IPTU, visto que
aquele terreno não é mais um terreno sem construção, mas um lote com uma área
construída. A partir daí, a Prefeitura se retira do processo.
42- Onde e como pedir o “Habite-se”? Quais os documentos necessários?
O Certificado de Conclusão é solicitado onde tramitou o
processo de construção – em SEHAB ou na sua Subprefeitura. Para essa
solicitação você deve preencher um formulário requerendo o documento e
apresentar uma série de documentos (Ver em SEHAB ou em sua Subprefeitura).
43- O que é ISS sobre a área construída?
Esta taxa é cobrada quando o projeto é aprovado e o Setor de Aprovação da Subprefeitura
emite uma guia para o cálculo do ISS que é feito na Secretaria Municipal de
Finanças. Paga a taxa, retorna-se ao Setor de Aprovação que então emite o
documento solicitado e mais uma cópia da planta aprovada.
Esse valor é calculado da seguinte forma*:
*Área Construída (M²) multiplicada por (X)
100 m²
*Valor da Mão de Obra por M² (Varia de acordo com setor e atividade)
R$ 150,00
*Valor Total em Reais (R$) Base de cálculo
R$ 15.000,00
*Valor da Taxa 5% da Base de Cálculo
R$ 750,00
* Exemplo hipotético
44- A
Prefeitura exige placa para a obra?
A
Prefeitura exige o número do Processo Administrativo e o nome do profissional
responsável, mas o CREA tem uma padronização de dados que devem constar da
placa em frente a toda e qualquer construção.
D. Reforma
45. Quando posso solicitar uma reforma de um imóvel existente?
Quando, consultada a Lei de Uso do solo, essa permite a ampliação ou
mudanças solicitadas ou mesmo a diminuição de área construída.
46. O que é Projeto de Pequena Reforma e Comunicação de Pequenos Reparos?
Projeto de Pequena Reforma é o projeto para qualquer modificação em prédio
vertical. Em casas térreas ou sobrados, se considera como Pequena Reforma,
somente as modificações estruturais da construção (que modificam pilares,
vigas, lajes, paredes, etc.).
Em casa térrea ou sobrado, qualquer modificação não estrutural (troca de pisos,
azulejos, pintura, etc.) não precisa ser comunicada a Prefeitura.
Importante:
Remoção de paredes ou construção de novas internamente, bem como alteração de
vãos de portas e janelas necessitam de processo de Comunicação de Pequenas
Reformas, mesmo que realizadas em apartamentos!
47. Posso
aumentar o meu muro de divisa com o vizinho?
Para
execução de muros e gradis nas divisas do lote é necessário protocolar uma
Comunicação na Subprefeitura e sua altura não pode ultrapassar três
metros.
A altura máxima de muros junto ao alinhamento é de quatro metros.
III – Licenciamento de Atividades Não Residenciais
A. Auto de Licença de Funcionamento – ALF
1- Quem precisa do Auto de Licença de Funcionamento?
Todos que pretendem instalar um uso não residencial.
2- Como posso obter o Auto de Licença de Funcionamento?
O ALF pode ser obtido de duas maneiras:
a) Pela Internet, acessando o Portal da Prefeitura de São Paulo, no link Licença Eletrônica de Atividades;
b) Na Praça de Atendimento da Subprefeitura mais próxima, com
toda a documentação exigida.
3- Quem
deve licenciar-se pela Internet?
a) Atividades
que utilizem edificação com área total construída menor ou igual a 150m²: o
requerimento pode ser feito pelo próprio interessado;
b) Atividades que utilizem edificação com área total construída entre 150m² e
1500m²: para fazer o requerimento há necessidade de intervenção de um
Responsável Técnico (item 28 deste tópico).
c) Será dispensado do Auto de Licença de Funcionamento, se a área ocupada for
parte integrante de condomínio, cujo “habite-se” tenha sido emitido há menos de
um ano e a atividade for escritório ou consultório, desde que não esteja
localizado em via com largura entre 10 e 12m.
5- Quem
está dispensado de obter o Auto de Licença de Funcionamento?
a)
Atividade profissional com no máximo um funcionário ou auxiliar, em unidades
habitacionais em qualquer zona de uso, exceto ZER – Zona Exclusivamente
Residencial, observados os parâmetros de incomodidade exigidos para cada atividade e
cada zona de uso.
b) Atividades intelectuais sem recebimento de clientes e sem auxiliares ou
funcionários em unidades habitacionais situadas em ZER - Zona Exclusivamente
Residencial.
6- O que
é a Consulta Prévia de Funcionamento?
É um
serviço on-line, que possibilita, ao munícipe, verificar se uma atividade pode
ou não ser exercida num determinado imóvel.
7- Quem pode utilizar o sistema de Consulta Prévia de Funcionamento?
Todos que tenham acesso à Internet, e tenham interesse em saber se uma
atividade pode ser exercida em um determinado imóvel.
8- Como posso fazer a Consulta Prévia de Funcionamento?
Pela Internet, acessando o Portal da Prefeitura de São Paulo, no link Consulta Prévia de Funcionamento.
A consulta poderá ser efetuada através:
a) do endereço do imóvel: logradouro e
respectivo número, ou
b) número do Código de Endereçamento Postal -
CEP do logradouro, e em seguida o número do imóvel, ou ainda,
c) número do Setor, Quadra e Lote – SQL, constante do IPTU do imóvel.
9- Pode
ser realizada mais de uma Consulta Prévia de Funcionamento, para o mesmo
endereço?
Sim. Não
há restrição quanto ao número de consultas a serem realizadas para o mesmo
imóvel.
10- Posso verificar a possibilidade de realização de um evento através da
Consulta Prévia de Funcionamento?
Não. Para eventos públicos e temporários deverá ser requerido o Alvará de Autorização de Eventos.
11- A Consulta Prévia de Funcionamento informou que é possível o
funcionamento da atividade no imóvel pretendido. Como devo proceder?
Por favor, você deve acessar o link Licença Eletrônica de Atividades no Portal da Prefeitura
do Município de São Paulo.
12- A Consulta Prévia de Funcionamento informou que a atividade informada
não é permitida no local. Como devo proceder?
A atividade não será licenciada pela via eletrônica. Se julgar necessário,
dirija-se a Subprefeitura do local, para informações adicionais.
13- A Consulta Prévia de Funcionamento é obrigatória antes de solicitar a
licença de funcionamento?
Não. A Consulta Prévia de Funcionamento pode ser utilizada a qualquer
tempo, não sendo pré-requisito para a solicitação do Auto de Licença de
Funcionamento, mesmo de forma eletrônica.
14- A Consulta Prévia de Funcionamento está disponível para qualquer atividade?
A Consulta Prévia de Funcionamento está restrita às atividades do Sistema de Licenciamento Eletrônico de Atividades/SLEA, e será
ampliada gradativamente conforme previsto na Portaria nº 15, de 24 de março de
2009.
15- A Consulta Prévia de Funcionamento será emitida para qualquer zona de uso?
A Consulta Prévia de Funcionamento está restrita às zonas de uso do Sistema
de Licenciamento Eletrônico de Atividades/SLEA, e será ampliada gradativamente
conforme previsto na Portaria nº 15, de 24 de março de 2009.
16- O que é o sistema eletrônico para a expedição do Auto de Licença de Funcionamento?
É um sistema que permite solicitar e obter eletronicamente o Auto de
Licença de Funcionamento (ALF) expedido pela Prefeitura do Município de São
Paulo.
17- Quem tem acesso ao sistema eletrônico para a expedição de licença de
funcionamento?
O sistema está disponível para o interessado em obter o documento Auto de
Licença de Funcionamento e, quando necessário, para o seu Responsável Técnico,
previamente cadastrado via senha WEB.
18- O que é a Senha WEB?
É uma senha individual que permitirá o acesso a áreas restritas, de seu
exclusivo interesse, no endereço eletrônico da Prefeitura. Ela é necessária
para o acesso ao Sistema de Licenciamento Eletrônico de Atividades/SLEA.
19- Quem precisa / está obrigado a se licenciar?
Todos aqueles que pretendam instalar um uso não residencial para um imóvel
dependem de licença prévia da Prefeitura, exceto nos casos mencionados
nos itens 61 e 62 deste tópico.
20- Quando é necessário solicitar uma nova licença?
Quando ocorrerem alterações das informações anteriormente prestadas, em
especial:
a) Do tipo ou das características da atividade licenciada;
b) Do Cadastro de Contribuintes Mobiliários – CCM;
c) Da razão social ou da propriedade do estabelecimento;
d) Na edificação utilizada.
21- Como
posso saber se a atividade a ser licenciada necessita de Cadastro Municipal de Vigilância Sanitária (CMVS)?
O Sistema
de Licenciamento Eletrônico de Atividades/SLEA identifica entre as atividades
liberadas para licenciamento eletrônico, aquelas que necessitam do CMVS e
informa as providências necessárias.
22- Como posso saber se há pendências junto ao Cadastro
Informativo Municipal – CADIN? O que devo fazer?
O Cadastro Informativo Municipal (CADIN) é um banco de dados no qual você
pode verificar pendências financeiras com a Prefeitura da Cidade de São Paulo.
Se houver pendências, após a regularização, o licenciamento eletrônico poderá
ter seu prosseguimento normal.
23- Pode ser emitida mais de um Auto de Licença de Funcionamento para o
mesmo imóvel?
Sim. Será admitida a expedição de mais de uma licença para o mesmo imóvel,
inclusive nos casos em que o acesso seja comum para todas as atividades e não
haja delimitação de área útil efetivamente utilizada por cada uma delas. Esta
licença deve ser requerida isoladamente para cada atividade exercida. Para tanto,
deverão ser observados os requisitos para cada atividade, inclusive quanto à
viabilidade de uso e observância dos parâmetros de incomodidade e condições de
instalação, cabendo ao interessado atender quantificação de instalações
sanitárias exigidas em lei.
24- Como se procede para o atendimento às regras estabelecidas no Código de Obras e Edificações, quando da reforma de um imóvel
para instalar uma atividade não residencial?
a) O Responsável Técnico deve atestar que o imóvel que abrigará a atividade
a ser instalada dispõe de instalações sanitárias adequadas para clientela e
para a atividade a ser desenvolvida.
b) Ele deve declarar também que os compartimentos e ambientes estão posicionados
e foram obtidos pelo adequado dimensionamento e correta utilização de materiais
e equipamentos, de forma a proporcionar conforto ambiental, conforto térmico e
conforto acústico, além de proteção contra umidade e resistência ao fogo, nos
casos exigidos.
c) Finalmente, deve declarar que as disposições construtivas e instalação de
equipamentos considerados essenciais à circulação e à segurança de seus ocupantes
permitem a evacuação da totalidade da clientela, em período de tempo
previsível, com a garantia da necessária segurança, nos termos da Lei nº 11.228/92 – Código de Obras e Edificações e da
legislação complementar.
25- Como
se procede para o atendimento às condições de acessibilidade do imóvel?
O
Responsável Técnico deve atestar que os acessos, a circulação horizontal, a
circulação vertical, as portas, as janelas e dispositivos, os sanitários e/ou
vestiários, o mobiliário e o estacionamento (quando for exigível) do imóvel,
que abrigará a atividade a ser instalada, encontram-se executados e mantidos em
condições satisfatórias de acessibilidade às pessoas com deficiência e
mobilidade reduzida, nos termos da Lei nº 11.345/93, Lei nº 11.228/92, Decreto nº 45.122/04 e observadas no que couber as normas
técnicas oficiais e legislação correlata.
26- O que é documento comprobatório das condições de acessibilidade?
É aquele que comprova a acessibilidade ao imóvel às pessoas com deficiência
ou mobilidade reduzida. Para fins de obtenção do Auto de Licença de
Funcionamento, desde que a edificação tenha sido mantida sem alterações de
ordem física ou de utilização em relação ao regularmente licenciado, esta
poderá ser demonstrada por meio dos seguintes documentos, expedidos nos termos
da Lei nº 11.228/92, e dos Decretos nº 32.329/92 e nº 45.122/04: Certificado de Conclusão e Certificado de Acessibilidade.
27- Como se procede para o atendimento às condições de instalação e
parâmetros de incomodidade estabelecidos na Lei nº 13.885/04?
O Responsável pela atividade, declara sob penas da lei, ciência e
atendimento às condições de instalação e parâmetros de incomodidade
estabelecidos na legislação de uso e ocupação do solo vigente. No caso de
atividade a ser instalada em edificação com área total construída superior a
150m² (cento e cinqüenta metros quadrados) o Responsável Técnico aceita,
solidariamente com o responsável pela atividade, as declarações.
28- Como se procede para o atendimento às condições de segurança do imóvel?
O Responsável Técnico deve atestar, de acordo com as competências estabelecidas
e exigências legais para o imóvel que abrigará a atividade a ser licenciada,
que:
a) as fundações, estruturas, instalações prediais (elétrica, de gás e outras),
sistema de segurança do imóvel que abrigará a atividade a ser instalada,
encontram-se executadas e mantidas em condições satisfatórias, de acordo com os
projetos técnicos específicos, com observância das normas técnicas oficiais
(NBR 5410, 5419, 13714, 10898, 12693, 14276 e 14277, dentre outras aplicáveis).
b) Foram obedecidas a Lei nº 11.228/92, os Decretos nº 32.329/92 e nº 32963/93 e legislação correlata. Sendo que os
respectivos projetos, arquivos de ensaio, relatórios e atestados técnicos,
contratos de manutenção, Laudo Técnico de Segurança - LTS, quando obrigatório
nos termos do Decreto nº 32.329/92, peças gráficas da edificação, fiéis ao
existente, com os equipamentos de segurança locados (projeto de adaptação)
estarão à disposição da fiscalização.
c) mantêm em seu poder, à disposição da fiscalização, documentos emitidos por
profissionais habilitados, competentes pelo Sistema CONFEA / CREA.
29- O que
atestam estes documentos acima?
Estes
documentos atestam que as fundações, estruturas, instalações prediais
(elétrica, de gás e outras), sistema de segurança do imóvel que abrigará a
atividade pretendida, encontram-se executadas e mantidas em condições
satisfatórias, de acordo com os projetos técnicos específicos, com observância
das normas técnicas oficiais NBR 5410, 5419, 13714, 10898, 12693, 14276 e 14277, dentre
outras aplicáveis, Lei nº 11.228/92, Decretos nº 32.329/92 e nº 32.329/92 e
legislação correlata.
30- O que é documento comprobatório das condições de segurança?
É aquele que comprova o atendimento às condições de segurança da
edificação. Para fins de obtenção do Auto de Licença de Funcionamento, desde
que a edificação tenha sido mantida sem alterações de ordem física ou de
utilização em relação ao regularmente licenciado, com a comprovada manutenção
do sistema de segurança implantado, esta poderá ser demonstrada por meio dos
seguintes documentos, expedidos nos termos das Leis nº 8.266/75 e nº 11.228/92,
e do Decreto nº 32.329/92, com as respectivas alterações subsequentes: Auto de
Conclusão, Certificado de Conclusão, Auto de Conservação, Auto de
Regularização, Auto de Verificação de Segurança e Alvará de Funcionamento dos
Equipamentos do Sistema de Segurança.
31- É necessário pagar para obter o ALF?
Não. O ALF emitido pela via eletrônica está isento de preço público.
32- O que é compartimentação?
Para fins de aplicação das exigências legais contidas no Sistema de
Licenciamento Eletrônico de Atividades, compartimentação é o isolamento físico
do restante da edificação, por lajes, paredes de alvenaria, etc. resistentes ao
fogo, sem abertura para o restante da edificação, e com instalações elétricas e
de gás próprias. De forma a evitar a transmissão de fogo, calor excessivo,
fumaça e gases.
33- A atividade a ser licenciada ou a zona de uso não estão disponíveis no
sistema. Como proceder?
Dirija-se à Subprefeitura local para obter informações quanto à
viabilidade e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de
Licença de Funcionamento.
34- Como licenciar uma atividade secundária ou complementar?
A expedição de licença para uma atividade secundária ou complementar, -
assim considerados os estandes ou box de venda de produtos embalados e prontos
para o consumo em “shopping centers”, centros de compra, lojas de departamento
ou magazines, mercados, supermercados, hipermercados e similares – dependerá da
prévia emissão e vigência da licença de funcionamento da atividade principal.
35- O Auto de Licença de Funcionamento da atividade principal não está cadastrado,
ou que não é válido. O que devo fazer?
A atividade não será licenciada. Se julgar necessário, dirija-se à
Subprefeitura local para informações adicionais.
36- É possível licenciar um evento através do São Paulo Mais Fácil?
Não. Para eventos geradores de público, que utilizarão edificações
transitórias ou edificações licenciadas para outros usos, deverá ser requerido
o Alvará de Autorização.
37- A atividade a ser licenciada será instalada em um local de reunião com
capacidade de lotação igual ou superior a 250 (duzentas e cinqüenta) pessoas.
Como proceder?
Deverá ser requerido o Alvará de Funcionamento de Local de Reunião. Dirija-se à
Subprefeitura local (se a capacidade de lotação for entre 250 e 500 pessoas) ou
à Secretaria Municipal de Habitação - SEHAB (se a capacidade de lotação for
para mais do que 500 pessoas) para informações quanto à viabilidade e
documentação necessária para obtenção da licença.
38- O imóvel que abrigará a atividade pretendida está irregular. Como
proceder?
Se o número de contribuinte no IPTU informado consta no Cadastro de Edificações/CEDI,
como irregular, não será possível o licenciamento eletrônico. Para
esclarecimento, dirija-se à Subprefeitura local, no Setor de Cadastro.
39- Se for informado de que o CEDI não está consolidado. Como proceder?
O número de contribuinte no IPTU informado está em análise quanto à
regularidade da edificação. Por favor, aguarde cinco dias. Uma mensagem será
encaminhada ao e-mail do munícipe.
40- A área do imóvel a ser ocupada pela atividade é superior à área
regularizada. O que devo fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para obter informações e/ou regularizar a
situação. O licenciamento eletrônico só poderá ser feito após a regularização.
41- O sistema informou que a área a ser utilizada pela atividade é superior aquela
disponível para licenciamento neste módulo. Como devo proceder?
Dirija-se à Subprefeitura local para informações e/ou regularizar a
situação.
42- O imóvel que abrigará a atividade está localizado em esquina ou possui
mais de uma frente, com acesso diverso daquele constante no IPTU. O que devo fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para obter informações quanto à
viabilidade e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de
Licença de Funcionamento.
43- O imóvel que abrigará a atividade está lacrado, com licença cassada ou bloqueado.
O que isto significa? O que devo fazer?
O imóvel pode estar em uma destas situações, devido:
a) ação fiscalizatória;
b) por apresentar risco aos usuários ou à coletividade;
c) por ação judicial que impeça a sua utilização;
d) por determinação do Subprefeito, efetuada com base em suas atribuições, por
reconhecer que a utilização deste imóvel possa prejudicar o bem estar da
população ou a segurança urbana.
Dirija-se
a Subprefeitura local para informações e/ou regularizar a situação.
Depois de saneada a irregularidade o licenciamento eletrônico poderá ter seu
prosseguimento normal.
44- O imóvel que abrigará a atividade está localizado em lote interno,
encravado ou de fundos. O que devo fazer?
Dirija-se a Subprefeitura local para informações quanto à viabilidade
e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de Licença de
Funcionamento.
45- O imóvel que abrigará a atividade está localizado em vila. O que devo
fazer?
Em algumas situações previstas na legislação vigente, a licença poderá ser
expedida. Dirija-se à Subprefeitura local para obter informações quanto à
viabilidade e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de
Licença de Funcionamento.
46- O imóvel que abrigará a atividade é predominantemente residencial. O que
devo fazer?
Em algumas situações previstas na legislação vigente, a licença poderá ser
expedida. Dirija-se à Subprefeitura local para obter informações quanto à
viabilidade e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de Licença de Funcionamento.
47- O sistema informou que não é permitido o uso do imóvel para a instalação
de atividades não residenciais. O que devo fazer?
A atividade não será licenciada. Se julgar necessário, dirija-se à Subprefeitura local para informações adicionais.
48- O imóvel que abrigará a atividade está sujeito à legislação de
preservação (tombado, em processo de tombamento ou localizado em área
envoltória). O que devo fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para obter informações quanto à viabilidade
e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de Licença de
Funcionamento.
49- A zona onde está localizada a minha atividade não está disponível no
sistema eletrônico para a expedição de licença de funcionamento. Como proceder?
Dirija-se a Subprefeitura local para informações quanto à viabilidade
e documentação necessária para o requerimento e obtenção do Auto de Licença de
Funcionamento.
50- O sistema informou que não é permitido o uso do imóvel para a instalação
de atividades não residenciais. O que devo fazer?
O uso do imóvel não poderá ser licenciado. Se julgar necessário, dirija-se
a Subprefeitura local para informações adicionais.
51- O sistema informou que a atividade não é permitida para a zona de uso onde está localizado o imóvel. O que devo
fazer?
A atividade não será licenciada. Se julgar necessário, dirija-se à
Subprefeitura local para informações adicionais.
52- O sistema informou que a atividade não é permitida para a classificação
da via onde está localizado o imóvel. O que devo fazer?
A atividade não será licenciada. Se julgar necessário, dirija-se à Subprefeitura
local para informações adicionais.
53- O sistema informou que a atividade não é permitida devido à largura da
via onde está localizado o imóvel. O que devo fazer?
A atividade não será licenciada. Se julgar necessário, dirija-se a
Subprefeitura local para informações adicionais.
54- O sistema informou que a atividade não é permitida na via, por se tratar
de rua sem saída. O que devo fazer?
A atividade não será licenciada. Se julgar necessário, dirija-se a
Subprefeitura local para informações adicionais.
55- O sistema informou que será necessária a intervenção de um Responsável
Técnico. Por que? Como devo proceder?
Nos casos em que a área da edificação, que abrigará a atividade a ser
licenciada, for superior a 150m² (cento e cinqüenta metros quadrados), há
necessidade de intervenção de um Responsável Técnico (item 4 deste tópico),
para prestar informações técnicas específicas no sistema.
Este também deverá proceder ao atendimento às regras estabelecidas no Código de
Obras e Edificações, parâmetros de incomodidade, condições de acessibilidade e
segurança, conforme exigências legais para o imóvel.
O responsável pelo uso deverá contratar um profissional legalmente habilitado
para este fim, que acessará o sistema eletrônico através de senha WEB pessoal
para dar prosseguimento ao licenciamento.
Para o responsável técnico será necessário informar: o número de registro no
Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia - CREA / SP, e o número da Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART.
56- O sistema informou que a capacidade de
lotação é divergente daquela informada pelo responsável pelo uso. Como devo
proceder?
O Responsável pela atividade deverá acessar o
sistema de licenciamento eletrônico, e adequar a informação quanto à capacidade
de lotação do local, àquela calculada pelo Responsável Técnico. Após o
licenciamento eletrônico poderá ter seu prosseguimento normal.
57- O sistema informou que o Auto de Licença de Funcionamento da atividade
principal está cassado. O que devo fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para informações e/ou regularizar a
situação.
58- O sistema informou que o Certificado de Conclusão foi cassado. O que
devo fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para informações e/ou regularizar a
situação.
59- O sistema informou que o documento municipal comprobatório de atendimento
às condições de segurança não está cadastrado, ou foi cassado. O que devo
fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para informações e/ou regularizar a
situação.
60- O sistema informou que o documento municipal comprobatório de atendimento
das condições de acessibilidade da edificação não está cadastrado, ou foi
cassado. O que devo fazer?
Dirija-se à Subprefeitura local para informações e/ou regularizar a
situação.
61- O sistema informou que meu Auto de Licença de Funcionamento não pode ser
feito eletronicamente. O que devo fazer?
São casos especiais de Licenciamento em determinadas zonas de uso ou em
imóveis irregulares, em vias com menos de 10 metros de largura ou em vila ou
ruas sem saída.
Neste caso dirija-se à Subprefeitura, solicite uma filipeta de informações sobre o imóvel no Setor de
Cadastro.
Solicite, a partir daí, o auxílio de técnico do setor de Licenciamento e de
posse destas informações, solicite na Praça de Atendimento da Subprefeitura
um “kit” com a relação dos documentos necessários e
formulários a serem preenchidos para se obter o Auto de Licença de Funcionamento.
62- Quais são as zonas de uso onde o licenciamento não pode ser feito
eletronicamente?
São as zonas residenciais, como ZER 1, ZER 2 e ZER 3, e os corredores
especiais lindeiros a ZER como ZCLz I, ZCLz II e ZCLp.
63- A Subprefeitura pode fazer os licenciamentos de qualquer imóvel nestas
zonas?
A Subprefeitura pode fazer os licenciamentos de imóveis até o seu limite de
atuação, ou seja até 1.500 m², acima disso o licenciamento deve ser feito em
SEHAB.
FONTE: PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO.